この​記事で​分かる​こと

  • 新しい賃貸住宅は近隣の家賃を上げるのか下げるのか。米国の低所得地区で5〜7%の低下、ドイツで年間供給1%増につき0.19%の低下など、分母の違う結果を並べて読む方法
  • 高額帯の新築が下の賃料帯に届く経路（移動の連鎖とフィルタリング）と、それが弱まる条件。規制緩和から供給までの時間差が長いこと
  • 賃貸住宅の取得・開発の賃料前提を、距離・賃料帯・時間差に分けて確かめる手順（架空の設例つき）

想定読者：賃貸住宅の取得・開発を担当する不動産ファンド・REIT・デベロッパー、不動産向け与信の担当者、住宅関連の事業評価に関わるFASや投資銀行の担当者
前提知識：NOIとキャップレートの基本、弾力性という言葉の大まかな意味

徒歩圏の賃貸住宅の取得を審議する会議で、近くに大型の新築が2棟竣工する話が出る。担当者の説明はたいてい二通りに分かれる。「新築は賃料帯が一段高く客層が違うので競合しない」。あるいは「新築が建てば街の評価が上がり、周辺の賃料にはむしろ追い風になる」。どちらの説明でも、賃料の前提は下がらない。

国内の貸家の着工は2025年に32万4,991戸で、前年比5.0%減と3年連続で減った1。ただ、全国の減少と自分の商圏の供給は別の話である。案件の賃料を動かすのは、歩いて比べられる範囲にいつ何戸が出るかだろう。

この問いの材料になるのが、2025年に刊行された住宅供給の概説である。新規供給がどこまで負担を和らげるのかを、理論と実証の両面から整理している。以下では結論の紹介にとどめず、数字の分母をそろえ直して、賃料前提の点検に使える形にする。

この記事が主に参照する研究

Nathaniel Baum-Snow、Gilles Duranton（2025）「住宅供給と住宅の負担可能性（Housing Supply and Housing Affordability）」Handbook of Regional and Urban Economics 第6巻第6章（NBER Working Paper No. 33694）

  • 公表：初版2025年4月（NBER WP）。2025年にハンドブックの章として刊行。参照した版：NBER WP 版を通読し、掲載版と数値を照合。査読：ハンドブックの章（手続きは未確認）
  • データ：米国の国勢調査・米国コミュニティ調査（1980〜2022年）などの記述統計に、米国中心の既存研究（ドイツ・フィンランド・ニュージーランドなどを含む）の整理を加える
  • 方法：概説。章の記述統計は相関で、因果の推定は引用先の研究（自然実験・操作変数など）による
  • 位置づけ：新しい推定ではなく、住宅供給の研究の現時点の整理。個別の数字は原論文に当たって確かめる必要がある

章の性格は読むときの前提になる2。そこで本稿は、数字の根拠となる原論文のうち公開版を入手できたものは本文で確かめ、できなかったものはそう書く。

「家賃が下がる」は​三つの​力の​差し​引きで​決まる

新築が周辺の家賃に与える力は三つに分けられる。第一に供給効果で、住宅が増えれば家賃は下がる方向に動く。第二に外部効果で、新しい建物や入居者が街の魅力を変える。プラスに働けば家賃を押し上げる。第三に連鎖で、新築に移った世帯が空けた住戸に別の世帯が移り、離れた賃料帯まで空室が伝わる。

もう一つの道具が供給の弾力性である。住宅価格が1%上がったときに数量が何%増えるかを示す。数字を読むときは、何を分母にした何%かを確かめる必要がある。既存の住宅総数（ストック）に対する増加なのか、1年間の新規供給（フロー）に対する増加なのかで、同じ「1%」の重さが大きく違う。

背景として、米国の負担は確かに悪化した。小都市・農村でも2000〜2022年の家賃は年5.0%伸び、世帯所得の年3.5%を上回った3。価格の伸びの中身は地域で違う。建築費は2005年ごろからCPIの約2倍の速さで上がり、建物部分は2019年に住宅価値の約60%を占めていた4。

研究が​示した​結果​（1）：新築は​近隣の​家賃を​下げたが、​数字の​単位が​そろわない

新築が建つ場所はもともと家賃が上がっている場所なので、単純に比べると「新築が家賃を上げた」ように見える5。章が紹介する研究は、竣工の時期や距離の差、火災や天候による偶然の変化を使ってこの見かけを取り除いている。主な結果を表1にまとめた。

表1　新規供給と家賃：同じ「％」でも分母が違う

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研究対象供給の測り方結果読むときの注意
Asquith, Mast, Reed（2023）米国11都市の低所得地区。新築92棟50戸超の新築の250m以内と、250〜600mを比較近隣の募集賃料が5〜7%低下（掲載版の要旨は約6%）賃料データは50戸以下の建物。全所得帯の拡張分析は統計的に有意でない
Li（2022）ニューヨーク市の高層住宅500フィート内のストック1%増近隣の家賃が約0.1%低下ごく狭い範囲のストック基準
Pennington（2021）サンフランシスコ火災跡の新築近隣の家賃が1.2〜2.3%低下火災を外生的な変化として利用
Mense（2025）ドイツの94地域、2011〜18年年間の新規供給（フロー）1%増募集住戸の品質調整済み賃料指数が約0.19%低下ストックの1%増ではない。既存の契約を含む平均家賃でもない
単位：%。​研究ごとに​範囲・​期間・​賃料の​定義が​異なる​ため、​数値を​直接​比べられない。​Li​（2022）と​Pennington​（2021）は​本文を​確認しておらず、​R1と​Mense​（2025）の​記述に​よる。​出所：R1（p.64〜65）、​R2（p.2、p.4、p.9、p.11）、​R3（p.3、​p.5、​p.8〜9、​p.19 脚注21）の​数値を​基に​大手町​プレップ​作成。

章が詳しく紹介する米国の研究では、低所得地区に建った大型の新築の近く（250m以内）で、やや離れた場所より募集賃料が5〜7%低かった6。街の魅力が高まる力があっても、供給の力がそれを上回ったことになる。ただし全所得帯の地区に広げた分析では推定のばらつきが大きく、統計的に有意な効果は確認されなかった。使われた賃料も50戸以下の建物の募集賃料である7。

ドイツの研究は、全国96地域のうち94地域の2011〜18年について、年間の新規供給が1%増えると、募集住戸の品質調整済み賃料指数が約0.19%下がると報告した8。著者はこれを平均賃料の低下と呼ぶが、測っているのは空室として募集された住戸の賃料で、既存の契約を含む平均家賃ではない。ここで分母も見落とすと読み違える。平均の新規供給はストックの0.48%なので、この1%増はストックの約0.0048%にあたる。「ストックが1%増えると賃料が0.19%下がる」という意味ではない。

ストックを分母にした局所の推定は、米国で−0.1〜−0.3程度と比較されている9。章の著者らは、これらの効果が戸建ての生産側の弾力性から機械的に予想される値（約−0.5）より小さいと指摘する10。一方、効果が逆に出た例もある。低所得者向け賃貸の新築は、貧困地区では近隣の住宅価格を6.5%押し上げ、富裕地区では2.5%押し下げた11。著者らは、少なくとも貧困地区では何らかの局所の外部効果が供給の増加を上回ったはずだと述べている。

研究が​示した​結果​（2）：高額帯の​新築は​下の​賃料帯に​届くが、​途中で​弱まる

「新築は客層が違う」という説明を検証するのが、移動の連鎖の研究である。米国の686件の大型集合住宅の居住履歴を追った研究では、民間の新築100戸が、6巡の転居のうちに45〜70世帯を所得が中位未満の地区から転出させ、その大半は3年以内に起きたという12。ヘルシンキ都市圏の研究では、新築の入居者は高所得層に偏るものの、第3巡で転居者の約6割が所得下位半分の地区の出身となった。同時に、第6巡では約半数が都市圏の外から来ており、連鎖が域外の転入で途切れることも示された13。ドイツの研究でも、新築1戸につき市場に出る中古賃貸が4戸増えた14。

より長い時間軸の経路がフィルタリングで、住宅が古くなるにつれて入居者の所得が下がっていく現象を指す。米国では全体で年1.9%、50年で約60%の低下と推計された15。ただし、この働きは市況に強く左右される。都市別では−1.6%から+0.7%まで開きがあるとされ、2011年以降は新築が細るなかで米国全体でほぼ止まったという別の研究もある16。十分に建たない市場では、古い住宅が下の層へ降りてこない。

章の理論の見立ても同じ方向を指す。利益が出やすいのは上位層向けの新築で、下の賃料帯は価格が上がっても直接の新規供給が出にくい17。限界として著者らは二つを挙げる。連鎖が遅く浅い可能性と、他都市の高所得層が新築を占めて地元の世帯に空室が回らない可能性である18。

研究が​示した​結果​（3）：供給は​遅く、​同じ​都市圏でも​場所で​違う

賃料前提で見落とされやすいのが時間である。全米の都市近隣の2000〜2010年の推定では、床面積の弾力性の平均が0.5、戸数が0.3で、再開発はわずか0.03だった。都心近くは0.1、周縁は0.75と、都市圏の中でも大きな差がある（図1）19。

図1図1　都心ほど住宅は増えにくい床面積の供給弾力性（2000〜2010年）都心の近く0.1中心から周縁へ25%の地点0.6都市圏の周縁0.75全米の都市近隣の平均床面積0.5戸数0.3土地開発0.1再開発0.03
単位：弾力性​（住宅価格1%の上昇に対する数量の変化率%）。​期間：2000〜2010年の​10年間の​反応。​地点は​都心から​都市圏の​縁までの​相対距離。​値は​Baum-Snow and Han​（2024）の​推計で、​R1が​紹介した​もの。​上下の​棒は​同じ​目盛り。​出所：R1（p.71）の​数値を​基に​大手町​プレップ​作成。

時代とともに弾力性は下がった。都市圏の戸数の弾力性は1970〜2000年の平均2.6から、同じ手法の2000〜2010年で1.3に、別の推計では0.5になった20。建てると決めたあとの長期の反応に比べ、政策判断で意味を持つ10年程度の反応は桁違いに小さいことが多いという21。

規制の緩和が供給に変わる速さも案件次第である。ニューヨーク市では大幅な容積の緩和から20年近くたっても、住宅ストックの増加は約0.5%にとどまったと推計された22。他方オークランドでは、広範な緩和のあと、許可申請の増加がストックの4%に相当した23。開発業者は、賃料の上昇が見込めるときや不確実性が高いときに着工を待つ価値を持つので、許可の余地があることと実際に建つことは別の話である24。

表2　米国の地域類型：増える量と、費用の効き方

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地域類型人口の伸び純戸数の伸び除却率建築費−住宅価格の伸び
小都市・農村0.8%1.3%0.7%+2.8%ポイント
郊外1.8%2.0%0.4%+1.1%ポイント
中心都市0.5%0.7%0.5%+0.4%ポイント
スーパースター都市0.7%0.6%0.2%−2.1%ポイント
単位：年率。​人口・​純戸数・​除却率は​1980〜2020年、​右端は​2000〜2018年の​建築費の​伸びから​住宅価格の​伸びを​引いた​差で、​マイナスは​価格の​伸びが​建築費を​上回る​ことを​示す​（土地の希少性を示唆）。​スーパースター​都市は​ニューヨーク、​サンフランシスコ、​ワシントン、​ボストン、​シアトル、​サンディエゴで、​中心都市の​内数。​出所：R1（p.6、p.11、p.14）の​数値を​基に​大手町​プレップ​作成。

表2は、何が価格を押し上げたかが地域で違うことを示す。小都市・農村や郊外では2000〜2018年に建築費の伸びが住宅価格の伸びを上回り、スーパースター都市だけ価格の伸びが建築費を大きく上回った。著者らは、最も高い地域では土地の希少性が、その他の地域では主に建築費の上昇が価格を動かしたと結論づける25。建設業の生産性も低迷している。著者らは、建築基準の過剰と高さ規制による費用増はそれぞれ10%程度かそれ以下とみられ、この二つだけでは生産性の低迷を十分に説明しにくいと整理する26。

適用範囲と​限界：どこまで​持ち出せるか

第一に、これは概説であり、章の数字の多くは他の論文からの引用である。上で見たように、要約の段階で分母の情報が落ちる場合がある。第二に、近隣の家賃の低下を示す米国の研究は、大都市の低所得地区や大型の棟という限られた対象の結果である。高所得地区で同じ大きさの効果があるとはいえない。第三に、供給制約が価格を説明するという枠組み自体に反論がある。米国の都市圏の比較では、所得の伸びが予測する価格の伸びは供給弾力性で変わらなかったという研究が出ている27。都市間の話と近隣の話は測っている範囲が異なるので、両者は必ずしも矛盾しないが、「制約があるから賃料が上がる」と短絡はできない。

第四に、需要が増える局面と減る局面は対称でない。住宅は壊れにくいので、需要が減っても戸数は減らず、調整は価格に集中する28。第五に、規制・土地・その他の寄与の配分や、再開発が起きにくい仕組みは未解決だと著者ら自身が認めている29。

大手町​プレップの​考察：賃料前提を​三つの​問いに​分ける​（仮説）

以下は編集部の見方であり、研究が検証したものではない。研究の結果を案件の言葉に直すと、「賃料上昇率は年何%か」という一つの前提は、三つの問いに分解できると考える。

一つ目は距離である。章が紹介した局所の推定と全国の弾力性は同じ量を測っていない。250m以内の直接の競合と、都市圏全体の需給は別の力で動く。二つ目は賃料帯である。新築の客層と自物件の客層が違っても、連鎖を通じて影響は届きうる。「競合しない」は結論ではなく、どの巡目で届くかという仮説として扱うのがよい。三つ目は時間である。竣工の年に効く局所の影響と、10年かけて効く地域全体の供給は、キャッシュフローの異なる年に入れるべきものだ。「街の評価が上がる」という説明は、低未利用地の解消のように条件を具体的に示せるときに限って採るのが妥当だと考える。

日本の​実務への​応用：米国と​違う​点を​一次資料で​確かめる

日本の住宅市場は量の面で米国と大きく異なる。2023年の総住宅数は6,504万7千戸で世帯数の1.16倍あり、空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%に達する。ただし東京都は10.9%、和歌山県は21.2%と地域差が大きい30。全国の空き家率から「住宅は余っている」と結論づけても、個別の商圏の賃料は説明できない。共同住宅の空き家の約8割は賃貸用で、民営の非木造借家の家賃は2018年比で7.0%上がった31。空き家の多さと平均家賃の上昇が同時に観測されている。編集部の見方では、章の連鎖の議論を日本に当てる場合、対象の商圏の低賃料帯に余剰住戸があるなら、連鎖の末端は空室の増加として現れやすいと考えられる（仮説）。賃料帯別の余剰は上の統計からは分からず、商圏ごとの確認が要る。

規制の仕組みも違う。日本の用途地域は都市計画法が13種類を定め、容積率も建築基準法が地域ごとの選択肢を定める全国共通の枠組みである32。自治体ごとに内容と手続きが異なる米国の規制33と同じ大きさの効果を想定する根拠はない。米国の弾力性の数値は持ち込まず、「どこで再開発が起きにくいか」という考え方だけを借りるのが安全だろう。

賃料の種類にも注意がいる。研究の多くが見ているのは募集賃料である。日本では賃料の増減は当事者の請求によって動き、貸主からの更新拒絶には正当事由が必要で、更新のない定期建物賃貸借は別の扱いになる34。編集部の見方では、新築の影響は新規募集の賃料に先に表れ、既存の入居者の継続賃料には遅れて、あるいは入れ替わりを通じて届くと考えられる（仮説）。レントロールでは入替分と継続分を分けて前提を置く必要がある。費用面では、建設工事費デフレーターの建築総合が2025年8月に130.9（2015年度基準）となっており35、編集部の見方では、賃料が上がっても建築費の上昇が開発の採算を圧迫しうる点は日本でも確かめておきたい。

設例：近隣の​新築を、​開発利益の​感応度に​入れる

学習用の設例（架空）

賃貸住宅60戸、月額賃料12万円、稼働率95%。運営費は基準の実効収入の20%で金額を固定する。土地600百万円、建築費・諸費用700百万円、出口​キャップレート4.25%。徒歩圏の賃貸ストックは4,000戸で、2年以内に計240戸の竣工予定がある。これらの数値は実在の案件・市場を表さない。

基準の実効収入は82.08百万円、運営費を引いた安定稼働時のNOIは65.66百万円となる。総事業費1,300百万円に対する開発利回りは5.05%、出口価値は1,545百万円、開発利益は245百万円である。

竣工予定240戸はストックの6.0%にあたる。ここに米国の局所の推定幅（−0.1〜−0.3）を仮に当てると、賃料の水準差は−0.6%〜−1.8%となる。隣接する棟の場合を見るために、米国の約6%をそのまま当てた試算も加えた。いずれも日本で検証された数値ではなく、感応度の幅を決めるための編集部の仮定である（図2）。

図2図2　設例：前提別の開発利益（架空）総事業費1,300百万円、単位は百万円基準245賃料−0.6%233賃料−1.8%210賃料−6%129建築費+10%175出口+0.25%pt159
単位：百万円。​開発利益＝安定稼働時​NOI÷出口​キャップレート−総事業費。​賃料の​差は​全戸の​水準に​一律で​当て、​運営費の​金額は​固定した。​論文の​結果ではなく、​架空の​数値に​よる​学習用の​計算である。​出所：学習用の​仮定に​基づき大手町​プレップ​作成。

賃料の水準が6%低いと、運営費が固定なのでNOIは7.5%減り、開発利益は129百万円と47%減る。率の小さな賃料差が、利益の段階では何倍にもなる。建築費の10%上昇は開発利益を175百万円に下げ（29%減）、出口キャップレートの0.25%ポイント上昇は159百万円に下げる。この設例では開発利益が0になる賃料の水準差は−12.7%である。徒歩圏の供給の議論を、建築費や出口と同じ表で比べられるようにするのが、この計算の目的である。

明日から​使える​確認項目

  1. 供給率を出す。徒歩圏（目安は250m・600m・駅勢圏の3段階）の竣工予定戸数÷既存の賃貸ストックを、竣工年ごとに計算する。1年の値と過去5年の平均を並べる。閾値は置かず、まず対象物件の過去の賃料の動きと照らす。
  2. 賃料帯を対応づける。新築の想定賃料と自物件の賃料の差を、単価（円／㎡）で出す。「一段高い」の根拠を募集事例で示す。
  3. 入替分と継続分を分ける。レントロールで、年間の入替率と新規成約賃料の変化から、賃料前提のうち市況の影響を受ける割合を計算する。
  4. 弾力性の分母を確かめる。資料に「供給1%増で賃料0.2%低下」とあれば、ストックかフローか、どの範囲かを質問する。ドイツの年間フロー基準の数値をストックの増加に掛けない。
  5. 外部効果を説明できるかを問う。「街の評価が上がる」を採るなら、低未利用地の解消や商業施設の開業など、具体的な変化と時期を書く。書けなければ前提に入れない。
  6. 規制緩和の時間差を見る。容積の余裕だけで将来の供給を見積もらず、地権者の数、既存建物の築年、建替えの実例を確認する。容積の余裕がある区画のうち、過去10年に実際に建て替わった割合を調べる。
  7. 地域の費用の型を分ける。土地代と建築費のどちらが採算を左右するかを、案件の総事業費の内訳で確かめる。図2のように賃料差・建築費・出口を開発モデルの同じ表に並べる。

よく​ある​質問

高級賃貸の​新築は、​周辺の​家賃を​押し​上げるのではありませんか。

米国の​低所得地区の​研究では、​近隣の​募集賃料は​下がりました。​新築が​値上がりしている​場所に​建つため、​上げているように​見えやすいと​説明されています。​ただし全所​得帯の​地区では​統計的に​有意な​効果が​確認されておらず、​貧困地区で​周辺価格が​上がった​例も​あるので、​案件ごとに​条件を​確かめる​必要が​あります。

日本は​空き家が​多いので、​供給の​議論は​当ては​まらないのでしょうか。

空き​家率には​地域差が​大きく、​全国の​数字だけでは​判断できません。​距離・​賃料帯・​時間に​分けて​考える​枠組みは​使えますが、​米国や​ドイツの​数値を​そのまま​日本の​前提に​する​根拠は​ありません。

賃料の​伸びの​前提は​何%に​すべきですか。

研究から​一律の​答えは​出ません。​本稿の​手順は、​前提の​値を​決める​ためではなく、​その​値が​距離・​賃料帯・​時間の​どの​見立てに​基づくかを​説明できるように​する​ための​ものです。

まとめ

新規供給は負担を和らげる方向に働くという証拠は積み上がっているが、効く範囲と速さは限られる。近隣の家賃の低下は大都市の低所得地区で確認された結果で、数値の分母は研究ごとに違う。高額帯の新築は連鎖を通じて下の賃料帯に届きうるものの、域外の転入や新築の細りで弱まる。賃貸住宅の賃料前提は、距離・賃料帯・時間に分け、建築費や出口と同じ表で感応度を見ると議論しやすい。日本では空き家の地域差と継続賃料の動きを、一次統計とレントロールで別に確かめる必要がある。

次に​読む

脚注

  1. R8（国土交通省「建築着工統計調査報告（令和7年計）」2026年1月30日）。首都圏の貸家は前年比0.9%減。↩
  2. R1 p.3〜5。ページは NBER 版 PDF の物理ページ（印刷ページ＋2。以下同じ）。同じ章の掲載版（Handbook 第6巻第6章、DOI 10.1016/bs.hesreg.2025.05.003）と数値を照合し、相違はなかった。著者は、政策の議論は例示であり網羅的ではないと断っている（p.5）。↩
  3. R1（NBER WP 33694、2025年4月） p.8。小都市・農村の2000〜2022年の年率。差は年1.5%ポイント（コロナ前の2018年までは1.3%ポイント）。↩
  4. R1（NBER WP 33694、2025年4月） p.11。建築費は RSMeans の指数で、土地と許認可の費用を含まない戸建ての標準仕様。躯体等が住宅価値の約60%という数字は Davis et al.（2021）を R1 が引いたもの。↩
  5. R1 p.65、R2 p.24。新築は上がっている場所に建てられるという選択の問題を指す。↩
  6. R1 p.64〜65。R2（Philadelphia Fed WP 20-07、2020年2月）p.2、p.4、p.9。掲載版（2023年）の要旨は「約6%」とする（Crossref の登録要旨で確認。掲載版の本文は未確認）。効果は竣工の年に始まり少なくとも3年続くと WP 版は報告する（p.4）。月額に直すと100〜159ドルの節約（p.24）。↩
  7. R2 p.4 脚注6（全所得帯の拡張）、p.11（賃料データは Zillow の募集賃料で、50戸以下の建物に限る）。低所得地区は、世帯所得の中央値が都市圏の中央値を下回る国勢調査区（p.4 脚注5）。R1 p.64 は “similar buildings” と要約するが、賃料を観測した建物は新築の大型棟とは規模が異なる。↩
  8. R3（Journal of Political Economy Macroeconomics 3(1)、2025年）p.3、p.5、p.8〜9、p.17、p.19。天候による竣工の遅れを操作変数に用いた推定で、係数は −0.192。賃料はネット掲載の募集住戸のデータで、主な指標は光熱費等を除く㎡当たり賃料の品質調整済み（ヘドニック）指数（p.8）。全96地域のうち、竣工月の統計がない Bremen と Saar を除く94地域・8年のパネルを使う（p.9 脚注12）。賃料帯別では下位 −0.13、上位 −0.28 で、帯の間に統計的に有意な差はない（p.5）。平均の新規供給はストックの0.48%で、著者はここから短期の需要の価格弾力性 −0.025 を導く（p.19）。R1 p.65 はこの研究を「価格の数量弾力性 約−0.2」と要約している。↩
  9. R3 p.19 脚注21。Li（2022）は1%の供給増で近隣の賃料が0.1%低下、R2 の掲載版は低所得地区で約0.3%低下とし、いずれもごく局所の効果で市場全体の弾力性とは比べにくいと述べる。Li の本文は未確認。↩
  10. R1 p.65。戸建ての生産側の弾力性を約2とし、その逆数を取ると約 −0.5 になるという著者の比較。差の説明として、集合住宅の弾力性が高い可能性、新築の正の波及、賃料帯の間の伝わり方の不完全さを挙げる。↩
  11. R1 p.62。Diamond and McQuade（2019）を引用。LIHTC は低所得者向け賃貸の税額控除制度。効果の源が建物か入居者かは判別しにくいと R1 は述べる。↩
  12. R1 p.55〜56。Mast（2023）の本文は取得できず（公開先が 403）、R1 の記述による。Upjohn 研究所の要約（R5）は、100戸で中位所得未満の地区に70戸相当、最貧地区に40戸相当が空くとし、時間は2〜5年と書く。幅と時間の書き方が資料で異なるため、本記事は R1 の表現を使い、下限・上限の扱いは未確認とする。↩
  13. R4（Journal of Urban Economics 133、2023年）p.3、p.5〜6、p.8。ヘルシンキ都市圏の中心部3km以内で2010〜2019年に建った民間の106棟・3,196戸。第1巡は年収の高い層が中心で、第3巡で約6割が所得下位半分の地区から、第4巡で約5割が全国の世帯所得の下位半分という結果。第6巡では転入者の約5割が都市圏の外から来る。↩
  14. R3 p.5。新築1戸につき、市場に出る中古賃貸が4戸増える。著者は移動の連鎖によると解釈している。↩
  15. R1 p.58、p.60。Rosenthal（2014）の推計で、年率は持家0.5%、賃貸2.5%、全体1.9%。計測の対象は1975〜2011年の米国で、住宅の物理的な劣化ではなく入居者の所得の変化を測る。全体1.9%を50年複利にした62%は編集部の検算で、R1 の「60%」と整合する。↩
  16. R1 p.60。都市別の数値は Liu et al.（2022）、2011年以降の停止は Spader（2024）を R1 が引いたもの。↩
  17. R1 p.54、p.58。Handbury et al.（2024）は金融危機後、賃貸需要の伸びが上位層で強く、供給も上位層に向かったと論じる（p.55）。↩
  18. R1 p.53、p.59。極端な例として、完全な移動の自由がある小さな市場では、供給の増加は同じ所得帯の人口増に吸収される（p.53）。Nathanson（2023）を引用。↩
  19. R1 p.71。Baum-Snow and Han（2024）の推計。図1の数値も同じ箇所。戸数の新築の寄与は54%、床面積では69%で、残りは除却の減少と増築がほぼ半々。↩
  20. R1 p.71。1970〜2000年の値は Saiz（2010）の237都市圏の平均。括弧内は都市圏の規模で加重した値。2000〜2010年の1.3（1.1）は同じ手法を当てた値、0.5（0.3）は Baum-Snow and Han の別の推計で、0.8の差には手法の差も含まれる。↩
  21. R1 p.41。著者は “nearly an order of magnitude” と書く。長期の弾力性は建てると決めた後の量の反応、10年の弾力性はそれに再開発の確率を掛けたもの（p.20 式10）。p.72 は年3.5%の減耗を置き、(1−0.035)の10乗を0.7として長期を10年の3.33倍とする（丸めずに計算すると3.34倍。編集部の検算）。ただし図3の除却率0.7%で同じ計算をすると14.7倍になり（編集部の試算）、倍率は減耗の置き方で大きく変わる。↩
  22. R1 p.47。Peng（2023）の推計を R1 が紹介。本文は未確認。↩
  23. R1 p.83。Greenaway-McGrevy and Phillips（2023）。2016年に住宅地の4分の3を対象に容積を緩和した。数字は建築許可の申請で、完成戸数ではない。↩
  24. R1 p.41〜42 と脚注35。賃料の上昇期待と不確実性が高いほど待つ価値が増す。ただし建設に長い時間がかかり中止もできる場合は、不確実性が着工を早めることもある（Bar-Ilan and Strange 1996）。↩
  25. R1 p.11。表2の右端の列の差は同じ箇所で、郊外・小都市の差はコロナ後に縮小または逆転した。↩
  26. R1 p.35、p.40。建設業の就業者当たり付加価値は1970年以降で約40%低下（Goolsbee and Syverson 2023）。建築基準の過剰と高さ規制は、文献の結果ではそれぞれ建築費を10%程度かそれ以下押し上げる（原文は “perhaps”）。この評価は生産性の説明力についてのもので、規制の緩和は住宅の量を増やす点で価値があるとも著者は述べる（p.40）。↩
  27. R6（FRBSF WP 2025-06）要旨。2000〜2020年の米国都市圏で、所得の伸びが予測する価格・戸数・人口の伸びは推計された供給弾力性によらず同じだった。問いは都市間の比較で、本記事の近隣の家賃効果とは測っている範囲が異なる。↩
  28. R1 p.48。Glaeser and Gyourko（2005）を引用。↩
  29. R1 p.71、p.99。規制・土地・その他の寄与の配分は未解決で、再開発の弾力性が低い仕組みも解明が足りないと著者は述べる。↩
  30. R7（総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」2024年9月25日）p.1〜2、付表。2023年10月1日現在。賃貸・売却用などを除く空き家は385万6千戸。↩
  31. R7 p.4（共同住宅の空き家の約8割が賃貸用）、p.10（民営借家（非木造）の1か月当たり家賃68,548円、2018年比7.0%増）。この家賃は既存の入居者を含む平均で、新規募集の賃料ではない。↩
  32. R10（都市計画法第8条第1項第1号）、R11（建築基準法第52条第1項）。↩
  33. R1 p.72、p.85。米国では自治体ごとに規制の内容と手続きが異なる。↩
  34. R12（借地借家法第28条、第32条、第38条）。↩
  35. R9（国土交通省「国土交通月例経済」令和7年11月号）。2025年8月分、2015年度基準。建築総合の値で住宅だけの値ではない。前年同月差は2.4ポイント増。↩

参考文献​（2026年11月確認）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、投資助言・法務・税務の助言ではありません。研究結果は各論文の対象・期間・方法の範囲で得られたもので、日本の個別企業・案件にそのまま当てはまるとは限りません。設例は学習用の架空の数値です。アイキャッチ画像は生成AIによるイメージです。