この​記事で​分かる​こと

  • 米国の住宅市場に較正したモデルでは、売主負担のまま手数料合計が6％から3％に下がると、住宅価格は約4％上がる。これは実測ではなく試算である
  • 価格が上がる研究と下がる研究の違いは、再販の扱いと、売り手・買い手のどちらが交渉力を持つかという前提にある
  • 日本は売主・買主がそれぞれ上限付きで払う制度であり、仲介事業の評価では料率・両手比率・価格・件数を分けて確かめる必要がある

想定読者：不動産会社の経営企画、不動産仲介やプロップテックを評価するPE・VC・FASの担当者
前提知識：現在価値の基本（モデルの用語は本文で説明します）

仲介手数料が下がれば、節約分だけ住宅は安くなり、買い手が増えて成約件数も伸びる。不動産仲介の新しい事業モデルを評価するとき、この筋書きは直感的に受け入れやすい。ところが、手数料を下げた分がどこへ行くかを最後まで追うと、話はそれほど単純ではない。

この問いが米国で現実のものになったのは2024年である。全米リアルター協会（NAR）は同年3月15日に住宅の売主らとの訴訟の和解を公表し、新しい規則は8月17日に発効した。売主側の仲介業者が買い手側の仲介業者への報酬を不動産情報網（MLS）に掲載することが禁止され、買い手側の仲介業者は報酬を明記した書面契約を結ぶことになった1。手数料が下がれば住宅価格も下がるという見方が一部の報道や消費者団体から示される中で、Greg Buchakら4人の研究者の論文は反対の方向の試算を出した2。

本稿はこの論文を中心に、手数料の慣行が変わると価格・売買件数・消費者の負担がどう変わるかを整理し、日本の仲介手数料モデルを評価するときに何を確かめるべきかを考える。

この記事が主に参照する研究

Buchak, G., G. Matvos, T. Piskorski and A. Seru（2024）「NAR Settlement, House Prices, and Consumer Welfare」NBER Working Paper No. 32855

  • 公表：初版 2024年8月（NBER WP）。参照した版：2025年10月の改訂版。査読：未査読（WP）
  • データ：米国の住宅市場。2018年の売出価格42.68万ドル、売却日数83日、買い手の内見7件、売り手と買い手の比率1.30を目標値に、モデルの係数を合わせる
  • 方法：較正した動学探索モデルによる反実仮想の試算。和解後の実際の取引データから因果効果を推定した研究ではない
  • 位置づけ：既存の探索モデルを、新しい制度変更の評価に当てはめた理論・数量分析

手数料の​問題は​「誰が払うか」と​「いくら払うか」に​分けて​読む

米国の従来の慣行では、売買価格の5〜6％の手数料を売主が負担し、それを売主側と買い手側の仲介業者が分け合ってきた3。KBW Researchの数字を引いた論文の脚注によれば、米国の平均は約5.4％で、米国以外の平均は2.7％である4。

和解で動きうるのは二つある。一つは支払う人である。買い手が自分の仲介業者に払うようになることを、論文は「切り離し（decoupling）」と呼ぶ。もう一つは手数料の水準そのものだ。この二つは別の話として扱う必要がある。

支払う人が変わるだけなら、名目の価格が動いて調整される余地がある。論文の例では、売主が手取り100ドルを確保するには、売主が6％を負担する場合の価格は106.4ドルで、これが買い手の支払いになる。売主3％・買主3％に分けると、価格は103.1ドル、買い手の総支払は106.2ドルとなり、仲介業者の受取は6.4ドルから6.2ドルへわずかに変わるだけである5。

水準が変わるときに重要になるのが、住宅が耐久資産だという点である。一度売って終わりの消費財であれば、取引費用の低下は価格の低下につながりやすい。しかし住宅の買い手は、いずれ売り手になる。論文のモデルの世帯は、住み替えのたびに売って買う6。そのため将来の売却時の手数料は、現在価値に割り引かれて今日の住宅の価値を押し下げる要因になる。編集部の整理では、売買コストの高い資産ほど低い価格で取引されるという流動性​プレミアムの考え方に近い。

6％から​3％への​低下で​価格は​約4％上がると​いう​試算

モデルの基準は手数料合計6％で、1年の割引率5％、居住年数の中央値13年（年間の転居率約7.7％）を置く7。論文が置いた第一のシナリオは、売主が両側を負担する慣行のまま手数料の水準だけが下がる場合である。結果は図1の濃い棒のとおりで、合計5％で1.25％、4％で2.5％、3％で4％、仲介業者が不要になる極端な0％で9％、住宅価格が上がった8。著者らは、和解後に現実味があるのは合計3〜4％だと見ている9。

手数料が下がるときの住宅価格の変化図1　手数料が6％から下がるときの価格変化論文のモデルの試算（R1）編集部の簡便計算（論文の式ではない）合計5％＋1.25％＋1.54％合計4％＋2.5％＋3.08％合計3％＋4％＋4.62％合計0％＋9％＋9.23％
基準は​売主全額負担の​手数料合計6％。​論文の​値は​モデルの​試算で、​実際の​市場で​観測された​変化ではない。​簡便計算＝手数料の​低下幅×（1÷13年）​÷割引率5％。​出所：論文の​値は​R1（p.4, p.17）を​基に、​簡便計算は​同じ​割引率・​居住年数​（p.15）を​用いて​大手町​プレップ​作成。

図の点線の棒は、編集部が別に計算した簡便式である。将来の手数料を、住宅が売られるたびに発生する費用の流れとみなして現在価値にすると、価格変化はおおむね「手数料の低下幅×転居率÷割引率」で近似できる。論文の前提の数字を入れると0％の場合に9.23％となり、モデルの9％に近い。転居が25年に1回の場合も簡便式は4.80％で、論文が示す約5％に近い10。この一致はモデルの検証ではない。簡便式でも同程度の大きさの値になるという確認にとどまり、次に述べる二つの経路の寄与率を示す計算でもない。

論文は価格への効果を二つに分解している。一つは直接の転嫁で、手数料が下がると売主の手取りが増えるため、売主は早く売るために価格を下げる余地を持つ。消費財のモデルと同じ方向である。もう一つは評価の効果で、住宅が将来も売りやすい資産になるため、売主は高い価格を待てるようになり、買い手の需要も強まる。較正された市場では後者が上回る11。

お金の流れを追うと、結果の意味がはっきりする。手数料3％のケースで基準価格を100とすると、売主の手取りは94から約6.9増え、仲介業者の受取は6.00から3.12へ約48％減り、買い手の支払いは4増える。仲介業者の減収分は売主に移り、買い手には価格の低下として届かない12。

第二のシナリオは切り離しである。売主は3％を払い続け、買い手が自分の仲介費を払う。買い手の手数料が3％のままなら、価格は基準より約2.5％下がる。買い手の負担が増えた分だけ価格が調整されるからである。ここから買い手側の手数料が1％に下がると価格は基準より約2％高くなり、0％なら約3.5％高くなる13。買い手の手数料が1％のとき、買い手の総支払は基準より約3.0％多い計算になる14。

結論を支える前提も確認しておく。論文は、価格が下がる結果もモデルで作れることを示している。ただしそのためには、売却までの年数が20年を超えるような現実と離れた係数が必要になるという15。

売買件数については注意が要る。論文が示したのは、0％のケースで売り手と買い手の比率が約10％下がり、売却までの日数が約8％短くなることである16。一方、モデルの転居率は外生的に固定され、定常状態の成約の流れは転居の流れと等しい17。つまりこの研究から「手数料が下がれば件数が何％増える」とは読み取れない。

利得は​誰に​向かうか：平均の​厚生と​買い手の​負担

消費者の厚生は、モデルの価値関数（将来の満足を現在の価値にした指標）の変化で測られる。売主負担のまま手数料が下がると、平均の厚生は5％で1.75％、4％で3.25％、3％で4％、0％で9.5％改善した18。ただし0％のときの内訳を見ると、売却中の売主は16％改善と平均の9.5％を大きく上回る19。

買い手はどうか。主な分析では買い手の自由参入を仮定しているため、買い手の価値は定義上変わらない。これは結果というより仮定の帰結である。買い手の数を固定する別の設定でも、買い手の厚生は小幅に増えるにとどまり、利得の大部分は持ち家層に向かった20。切り離しのシナリオでも同様の形になる21。

もっとも不利なのは、借入に頼る新規の買い手である。論文は、頭金が足りず住宅ローンの保険料を払う買い手を、実効価格が約5.3％高くなる主体として追加した。手数料の低下で価格が上がると、この買い手の価値は最大で7〜8％下がる22。米国の民間住宅ローン保険を前提にした計算である点には留意が必要だ。

仲介業者の働きを無視しているのではないか、という疑問にも論文は答えている。主な試算では手数料が下がっても成約の効率は変わらないと仮定しており、著者らはこれを消費者の利得の上限とみなす23。そこで高い手数料の仲介ほど効率よく買い手を連れてくる場合を試算すると、売主の価値で見て、6％の仲介業者が3％の業者と同等になるには約6倍、仲介なしと同等になるには約11倍の成約効率が必要だった24。

研究の​前提と​限界：結論が​逆の​研究と​何が​違うか

この論文は実測の研究ではない。手数料が下がるかどうか自体が仮定であり、住宅供給の増加も入っていない。著者らは、供給が増えやすい市場では価格上昇が抑えられ、恩恵も広がる可能性があるとしている25。研究段階としても未査読のワーキングペーパーである。

同じ問いに反対の答えを出す研究もある。表1は主論文と、前提が異なる2本を並べたものである。

表1　価格の方向が異なる3つの研究

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研究手法と対象住宅の扱い価格利得の帰属
Buchak ほか（R1）米国の住宅市場に較正した動学探索モデル。手数料の低下は仮定転居のたびに売買を繰り返す耐久資産上昇（6％→3％で約4％）主に既存の持ち家層。買い手は小さいか、ゼロ
Grochulski・Wang（R2）買い手側仲介の構造モデル。ヒューストンと全米の市場に数値を当てはめる買い手が交渉力をすべて持つ市場を仮定し、再販価値は上がらない下落手数料の削減分は買い手が受け取る
Kim（R3）リバーサイド（カリフォルニア州）の2009〜2015年の取引で推定した均衡モデル。手数料も市場で決まる将来の再販の利得は価格に入れていない売出価格は3％下落（切り離しの場合）買い手が取引額の2.8％、売主が1.3％の余剰増
各研究の​対象・前提が​異なる​ため、​数値は​相互に​比較できない。​R1と​R2の​前提の​対比は​R2（pp.5-6）の​整理に​よる。​出所：R1（p.4, p.6, p.18）、​R2（pp.3-6）、​R3（pp.3-5, pp.48-49）を​基に​大手町​プレップ​作成。

Grochulski・Wangは、買い手が交渉力をすべて持つ市場を仮定した。手数料の引き下げは買い手が完全に受け取り、売主に利得が残らないので再販価値は上がらず、価格は下がる。同論文は、主論文を売り手が強い市場を仮定した研究と位置づけ、どちらのモデルでも手数料の低下は消費者の厚生を高めると整理している26。価格の方向の差は、利得の配分の差として読める。

Kimの研究はカリフォルニア州リバーサイドの取引データで需要と供給を推定し、切り離しで手数料の支払いが53％減ると試算した。売出価格は3％下がり、買い手の実質支払は2.7％減り、成約件数は1.9％増える27。ただし、Kim自身は、住宅を投資資産として将来の手数料の節約が価格に入る場合は、手数料の低下が価格を上げる可能性があると認めている28。件数の増加を示すのはこの研究であり、地域も期間も限られている。

実際に手数料は下がったのか。FRBのスタッフによるノートは、米国の約半分の物件情報を含むデータで、買い手側の掲載手数料率が1990年代後半の約3％から、分析期間（1995〜2023年）の終わりごろの約2.7％へ緩やかに下がったと報告した。2022年時点でも3％が最も多い。州ごとの買い手代理契約の義務化やリベート禁止には、手数料率への統計的に有意な効果は確認されなかった。和解後については、2025年5月時点で、手数料はいくらか下がった可能性があるものの比較的高い水準にあるという外部の推計を紹介するにとどまる29。和解後のデータを扱う論文は出始めているものの、本稿の調査の範囲では、和解の因果効果を実際の取引で推定した査読済みの研究は確認できなかった30。

大手町​プレップの​考察：符号より​先に​前提を​点検する

ここからは編集部の見方である。この論文から持ち帰るべきものは「手数料が下がれば住宅価格は上がる」という命題ではないと考える。表1が示すのは、価格の方向は、再販を見込むか、交渉力がどちらにあるかという前提で変わるということだ。仲介の事業計画に価格や需要の前提を置くときは、どの世界を仮定しているかを書き出す必要がある。

もう一つの含意は、取引費用の分析で一回限りの取引だけを見る危険である。論文は、静的なモデルでは効果の大きさだけでなく符号まで誤る恐れがあると指摘する31。編集部の見方では、これは住宅に限らず、繰り返し売買される資産の手数料全般を考えるときの点検項目になる。たとえば会員権や投資持分の売買プラットフォームでも、手数料の引き下げが資産価値に入るのか、取引の増加にとどまるのかは別の問いである（仮説）。

日本の​制度は​出発点が​違う

日本に持ち込むときの最大の違いは、すでに売主と買主がそれぞれ自分の業者に払う仕組みが基本だということである。表2に整理した。

表2　手数料の仕組みの日米比較

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項目米国（和解前の慣行と和解の内容）日本（告示・国土交通省資料）
誰が払うか売主が両側の手数料を負担するのが通例。和解で、売主から買い手側仲介への支払いは必須でなくなった（禁止はされていない）売主・買主が、それぞれ自分の依頼した業者に払う
料率合計5〜6％が長く続いた水準。R1の基準は6％上限規制。依頼者の一方につき、400万円超の部分は3.3％（税込）。下位の価格帯は率が高い
同じ業者が両側を受ける場合R1のモデルでは扱わない上限は依頼者の一方ごとなので、双方から受ければ報酬は2倍になりうる（いわゆる両手）
物件情報の基盤MLS。買い手側への報酬の提示を掲載することは禁止されたレインズ。2025年1月から、専属専任媒介・専任媒介の物件について取引状況の登録が義務
低額物件の例外R1では扱わない800万円以下の物件は、費用を勘案して税込33万円まで受領できる
日本の​料率は​上限である。​本稿の​調査の​範囲では、​実際の​平均料率を​示す​公的統計は​確認できなかった。​出所：R1（p.3, pp.10-11）、​R5〜R7を​基に​大手町​プレップ​作成。

宅建業者の報酬には告示で上限があり、依頼者の一方につき、代金の200万円以下の部分に5.5％、200万円超400万円以下の部分に4.4％、400万円超の部分に3.3％（いずれも税込）を掛けた合計が限度となる。実際の金額はこの範囲内で話し合って決めるものとされている32。800万円以下の物件には、費用を勘案して税込33万円まで受領できる特例もある33。編集部の整理では、日本で論点になるのは「切り離し」ではなく、上限内での値引きと、同じ業者が双方から受ける両手の割合である。両手が生む利害の対立は、M&A仲介の​両手モデルにも通じると編集部は見ている。また売買の費用は仲介手数料だけではなく、取得には不動産取得税が、登記には登録免許税がかかる34。

両手に関しては、国土交通省が、自社で双方の媒介を行うために物件の取引状況を隠して紹介しない行為を「囲い込み」と説明している。2025年1月から、専属専任媒介・専任媒介の物件について業者にレインズへの取引状況の登録が義務づけられ、売主も確認しやすくなった35。登録内容が事実と異なれば指示処分の対象となる36。

住宅市場の構造も異なる。国土交通省の資料では、2025年の既存住宅の流通シェアは、マンションで66.3％、戸建てで35.8％である37。戸建てでは新築の比重がまだ大きい。また同じ資料は、令和6年度時点で住宅投資の累計を住宅資産額が約1,068.8兆円下回ると示す。ただし資料はこの差を、減耗のある再調達原価で資産を評価しているためと思われると説明しており、中古住宅の市場価格の下落を測った数字ではない38。編集部の見方では、建物の​減価で再販時の価格が低くなる物件ほど将来の手数料の絶対額も小さく、また一度買うと長く住む世帯が多ければ、論文の評価の効果は弱まる（推論であり、日本で検証された結果ではない）。

学習用の​設例：買い​手の​視点と​仲介会社の​視点で​計算する

学習用の設例（架空）

  • 対象は売買代金5,000万円（報酬の計算上、消費税等相当額を除く額）の中古マンション。仲介業者は課税事業者で、報酬は片側が告示の上限（税込171.6万円、代金の3.43％）
  • 売主側・買主側の両方が1％ポイント下がると仮定する（合計2％ポイント）
  • 割引率は論文と同じ年5％、再販までの年数は13年・25年・40年の3通り
  • 仲介会社は年1,000件を成約し、両手比率30％、上限に対する実現率90％とする

まず買い手の視点である。買い手が今日節約するのは片側1％ポイントの50万円だ。一方、前述の簡便式では、将来の手数料の低下が価格に入る幅は13年で3.08％（154万円）、25年で1.60％（80万円）、40年で1.00％（50万円）になる。売買が長い間隔でしか起きない住宅ほど、この効果は小さい。この計算は建物の減価も売却までの時間も無視しており、日本で価格がこれだけ動くという予測ではない。

次に仲介会社の視点である。手数料収入を四つの要素に分けると、変化の起点が見えやすい。売上の​価格・​数量・​ミックスの​分解と同じ発想で、取扱高に対するテイクレートを両手比率と実現率に分けたものと考えてよい。

表3　学習用の設例（架空）：仲介会社の手数料収入の分解

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ケース成約件数両手比率実現率平均価格手数料収入Aとの差
A：基準1,000件30％90％5,000万円18.25億円—
B：値引きが進む1,000件30％75％5,000万円15.21億円−16.7％
C：両手比率が下がる1,000件15％90％5,000万円16.15億円−11.5％
D：BとCが同時に起きる1,000件15％75％5,000万円13.46億円−26.3％
E：Dに価格＋2.5％を足す1,000件15％75％5,125万円13.78億円−24.5％
F：Eに件数＋2％を足す1,020件15％75％5,125万円14.05億円−23.0％
すべて​架空の​数値。​手数料収入＝成約件数×（1＋両手比率）×片側の​報酬上限​（税抜）×実現率。​実現率＝実際の​受取÷上限。​両手比率＝同じ​業者が​売主・買主の​双方から​受ける​成約の​割合。​出所：学習用の​仮定に​基づき大手町​プレップ​作成（上限の計算は告示の料率による）。

基準の18.25億円に対し、値引きで実現率が75％になると16.7％減、両手比率が半減すると11.5％減、両方で26.3％減となる。ここに価格2.5％の上昇と件数2％の増加を足しても、取り戻せるのは3.3％ポイントほどで、減収幅は23.0％に残る。価格上昇は料率の低下を部分的にしか打ち消さないという論文の指摘と同じ方向である39。

明日から​使える​確認項目

仲介会社の事業計画の​精査やプロップテックのコマーシャル​DDで使う手順を示す。これらは論文が検証したものではなく、編集部の提案である。研究が日本の閾値を示していないので、数値の基準は置かない。

  1. 変化の種類を分ける。計画が想定する変化は、料率の値引き、負担者の変更、両手比率の低下、成約効率の改善のどれか。一つの「手数料競争」にまとめていないかを確かめる。
  2. 売上を分解する。成約件数、平均価格、両手比率、実現率を過去の期間について出してもらう。開示や社内資料で取れない要素は「未確認」と記録する。
  3. 価格の前提を問う。「手数料の節約分だけ買い手の価格が下がる」「価格は変わらない」のどちらを置いているかを質問し、売り手と買い手の交渉力の見立てを地域別に聞く。
  4. 件数の前提に別の根拠を求める。手数料の低下だけで件数が増えるという想定には、対象地域の成約データや比較事例の裏づけを求める。本研究の結果を根拠に使わない。
  5. 保有年数を測る。対象顧客の再販までの年数を、自社の成約履歴や登記の売買履歴から推定し、再販の効果を見込めるかを判断する。
  6. 成約効率を比べる。低手数料の業者と通常の業者で、売却日数、売出価格と成約価格の差、内見件数を、物件の条件をそろえて比較する。
  7. 規制の影響を確かめる。レインズの取引状況の登録が、両手比率や媒介契約の取得に与えた影響を、2025年1月の前後で社内データから確認する。
  8. 感応度を分けて回す。表3のように実現率・両手比率・価格・件数を別々に動かし、件数の増加がなくても計画が成り立つかを確かめる。
  9. 資金力の弱い買い手への影響を見る。住宅ローンの審査で手数料や諸費用がどう扱われるか、価格が上がったときの購入可能層の変化を確かめる。

よく​ある​質問

日本でも​仲介手数料が​下がれば​住宅価格は​上がりますか。

この​研究は​米国の​市場に​合わせた​試算で、​日本は​検証の​対象ではありません。​日本は​買主も​手数料を​払う​制度で、​転居の​頻度や​建物の​減価の​条件も​同じとは​限らないため、​方向も​大きさも​分かりません。​確認すべき​前提を​点検する​材料と​して​使うのが​適切です。

買主の​手数料が​無料の​物件は、​買主に​とって​得ですか。

手数料の​有無だけでは​判断できません。​論文の​例が​示すように、​負担者が​変われば​価格が​調整される​可能性が​あります。​同じ​条件の​物件で、​手数料を​含む​総支払額を​比べて​判断するのが​基本です。

まとめ

Buchakらの試算は、手数料の低下が住宅の資産価値に入り、価格を押し上げうることを示した。ただし結論はモデルの仮定に依存し、買い手が強い市場を仮定する研究や、再販を価格に入れない研究では方向が逆になる。売買件数の増加を示したのは別の研究で、対象は一地域にとどまる。日本は手数料の負担の仕組みが異なるので、結論を移すのではなく、料率・両手比率・価格・件数を分け、どの前提を置くのかを書き出すことが実務上の出発点になる。

次に​読む

脚注

  1. R1（NBER WP 改訂版, 2025年10月）p.3, pp.10-11。↩
  2. R1 p.4 と脚注2。↩
  3. R1（NBER WP 改訂版, 2025年10月）p.3。↩
  4. R1 p.3 脚注1, p.39（図A.3）。比較の対象は米国・豪州・英国・オランダなどの「選ばれた国」で、日本の値は示されていません。↩
  5. R1 p.19 脚注8。売主の手取りを100ドルに固定して、必要な住宅価格と買主の総支払を比べた算術例で、均衡の結果ではありません。↩
  6. R1 pp.3-4, p.12。↩
  7. R1 p.15, p.31（表1）。居住年数の出所は本文ではNARの推計、表1ではCensusと書かれています。↩
  8. R1 p.4, p.17。図1のパネル(a)の棒はこれよりやや高く見えます（3％で4.3〜4.4％ほど）。本稿は本文の値を使います。↩
  9. R1 p.17。↩
  10. 論文は6％から0％への価格効果が、転居25年に1回で「10％から5％へ」下がると述べています（R1 pp.22-23, p.34 図3(c)）。「10％」は基準の9％を丸めた表現と見られますが、理由は論文では確認できません。簡便式は本稿の編集部の計算で、売却までの時間や価格の変化が手数料額に戻る効果を無視しています。↩
  11. R1 p.5, pp.20-22。↩
  12. R1 p.17 と図1(b)（p.32）の方向に基づく編集部の計算。売主の手取り＝（1−0.03）×1.04−0.94、仲介の受取＝0.03×1.04。↩
  13. R1 p.5, p.19。図2(a)（p.33）の0％の棒は4％台に見え、本文の3.5％と一致していません。本稿は本文の値を示します。↩
  14. 編集部の計算：1.02×1.01−1。↩
  15. R1 p.22, p.34（図3）。↩
  16. R1 p.18。↩
  17. R1 pp.12-15 の式(7)(8) と表1に基づく編集部の読み取り。論文の要旨は housing turnover に触れていますが、示されている数値は売却日数などの指標で、成約件数の変化そのものは報告されていません。↩
  18. R1 p.6, pp.17-18。↩
  19. R1 p.18。↩
  20. R1 p.6, p.18, p.24, p.37（図A1）。↩
  21. R1 p.19。買い手側の手数料が2％・1％・0％のとき、平均の厚生は約2％・3％・4％強、売主の価値は3％弱・5.5％・8％弱の改善です。↩
  22. R1 p.23, p.31（表1は5.36％）, p.35（図4）。図4(a)の0％の棒は9％に近く、本文の「7〜8％」より大きく見えます。この買い手は市場全体の均衡に影響しない小さな存在として扱われています。↩
  23. R1 p.4, p.16, pp.24-25。↩
  24. R1 pp.25-26。売却価格だけで比べると約4倍・約8倍、売主の手取りでは約7倍・12.5倍超です。↩
  25. R1 p.3, p.26。↩
  26. R2（Richmond Fed WP 24-01R, 2025年12月）pp.5-6。↩
  27. R3（ジョブマーケットペーパー, 2025年4月2日版。未査読）pp.3-5, p.45。↩
  28. R3 pp.48-49。↩
  29. R4（FEDS Notes, 2025年5月12日）の Analysis・Conclusion。分析期間は1995〜2023年です。売主側の手数料は同データでは観測されていません。↩
  30. 2026年11月2日に英語・日本語でウェブ検索を行った結果で、網羅的な文献調査ではありません。Duarte and Zhang “Measuring the Impact of the NAR Settlement”（SSRN 5279352）、Smith and Jain “New Pricing, New Rules”（SSRN 5365143）、Ding and Kim（SSRN 5887784）が検索に表示されましたが、本文を取得できず、掲載誌も確認できなかったため、本稿では結果を使っていません。↩
  31. R1 p.2, p.8。↩
  32. R5（大阪府掲載の建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日 国土交通省告示第949号）第2 と同ページの説明。↩
  33. R5 第7。↩
  34. 登録免許税は R10、不動産取得税は R11。税率や軽減は不動産の種類・時期で異なります。↩
  35. R6（国土交通省, 2024年12月24日）。↩
  36. R7（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方 新旧対照, 令和7年1月1日施行）第34条の2関係9(1)。↩
  37. R8 p.9, p.10。全住宅流通量に占める既存住宅の割合として約14.5％（2018年）という国土交通省の別の数字もあります（R9）。算出の方法・範囲が異なる数字と見られます。↩
  38. R8 p.11。資料の説明は資産額の評価方法についてのもので、市場での再販価格には触れていません。↩
  39. R1 p.17。設例の2.5％と2％は、計算の感触をつかむための架空の仮定です。↩

参考文献​（2026年11月確認）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、投資助言・法務・税務の助言ではありません。研究結果は各論文の対象・期間・方法の範囲で得られたもので、日本の個別企業・案件にそのまま当てはまるとは限りません。設例は学習用の架空の数値です。アイキャッチ画像は生成AIによるイメージです。