この記事で分かること
- 原価法（積算価格）における減価修正3要因（物理的・機能的・経済的）の定義
- 再調達原価から減価額を差し引く計算の考え方
- 整数設例による定額法ベースの減価額試算
- 融資審査（担保評価）・鑑定評価での使われ方
30秒で分かる定義
減価の3要因とは、不動産鑑定評価の原価法において、再調達原価（現時点で同じ建物を新たに建築する場合の価格）から減価修正を行う際の3つの区分、すなわち物理的減価（経年劣化・損耗）・機能的減価（設計の陳腐化・時代遅れの間取りや設備）・経済的減価（周辺環境の変化等、建物自体に起因しない外部要因による減価）を指します。積算価格＝再調達原価－減価修正額、という式の「減価修正額」をこの3要因に分けて把握するのが実務上の考え方です。
なぜ実務で重要なのか
不動産鑑定士にとって積算価格算定の中核作業です。融資審査担当（レンダー）は担保評価における積算価格の妥当性チェックに用い、特に地方物件や特殊用途不動産では収益還元法だけでなく積算価格も重視されます。REIT・私募ファンドの取得担当は鑑定評価書の減価修正の根拠を読み解き、割高・割安の判断材料とします。資産管理担当は大規模修繕による機能的減価の回復を投資判断に活かします。
計算式（または仕組み）
減価修正額 ＝ 物理的減価額 ＋ 機能的減価額 ＋ 経済的減価額
物理的減価額（定額法の簡便な考え方）＝ 再調達原価 ×（経過年数 ÷ 耐用年数）
| 要因 | 内容 | 例 |
|---|---|---|
| 物理的減価 | 経年劣化・損耗・自然的な老朽化 | 外壁のひび割れ、設備の経年劣化 |
| 機能的減価 | 設計・仕様の陳腐化 | 旧式の間取り、断熱性能の低さ |
| 経済的減価 | 建物自体に起因しない外部環境の変化 | 周辺地域の衰退、周辺用途の変化 |
整数設例で確認する
設例（架空数値、単位：百万円）。築20年、耐用年数を50年と仮定した鉄骨鉄筋コンクリート造オフィスビルで、再調達原価（現時点で新築した場合の価格）を2,000と査定したケースです。
- 物理的減価額（定額法）＝2,000×（20÷50）＝800
- 旧式の空調設備・低い天井高による機能的減価：50
- 周辺エリアの再開発遅延による経済的減価：100
減価修正額合計＝800＋50＋100＝950。積算価格＝2,000－950＝1,050（検算：1,050＋950＝2,000で再調達原価と一致）。
投資判断への影響
積算価格は収益価格（直接還元法・DCF法）と並ぶ鑑定評価の2本柱の一つで、特に取引事例比較法の適用が難しい特殊用途不動産（工場・倉庫等）や地方物件では積算価格のウェイトが高まります。融資の担保評価でLTV（借入比率）の基礎となる評価額に直結するため、機能的・経済的減価が大きい物件は担保価値が保守的に見られ、調達可能な借入額が制約されることがあります。収益価格の算定方法は不動産DCF法・直接還元法で扱っています。
財務モデル・Excelでの使い方
- 鑑定評価書を読む際は、再調達原価の査定根拠（建設単価×延床面積）と、3要因それぞれの減価率・減価額の内訳を分けて確認します。
- モデル上は「再調達原価」「物理的減価率」「機能的減価額」「経済的減価額」を個別入力セルとして持ち、積算価格をチェック行で自動計算・検算します。
- 大規模修繕やコンバージョンによる機能的減価の回復を検討する場合、修繕後の積算価格の改善幅を投資額と比較（オンコスト利回り）して意思決定します。
実務家が確認するポイントとよくある誤解
誤解1：「減価修正は経年劣化（物理的減価）だけを見ればよい」→ 正しくは、機能的減価・経済的減価も独立して評価する必要があり、築浅でも設計が陳腐化していれば機能的減価が生じ得ます。
誤解2：「積算価格が実勢の取引価格」→ 正しくは、積算価格は原価性に基づく価格であり、市場での需給を反映する取引事例比較法・収益価格とは異なる考え方です。実務では複数の手法を併用し、乖離があればその理由を分析します。
確認ポイントとして、耐用年数の設定根拠（法定耐用年数とは別に、鑑定評価では経済的残存耐用年数を独自に査定することがある）が挙げられます。
日本実務での扱い
日本の不動産鑑定評価では、原価法における減価修正をこの3要因（物理的・機能的・経済的）に分けて把握することが標準的な考え方とされています（2026年8月時点）。融資審査では、金融機関が鑑定評価書または簡易な積算評価を担保評価の基礎とすることが多く、地方の事業用不動産やノンリコースローンの担保評価では積算価格が重視される傾向があります。なお、法定耐用年数（税務上の減価償却計算に用いる年数）と、鑑定評価における経済的残存耐用年数は異なる概念である点に注意が必要です。
面接・モデルテストで問われるポイント
Q：積算価格の減価修正で、機能的減価と経済的減価の違いを説明してください。
「機能的減価は建物自体の設計・仕様が現在の水準に対して見劣りすることによる減価で、老朽化した設備や旧式の間取りが該当し、改修によって回復可能な場合があります。経済的減価は建物自体に問題がなくても、周辺環境の変化や立地条件の悪化など外部要因によって収益力が低下することによる減価で、建物側の対応では回復できない点が機能的減価と異なります。」（30秒回答例）
よくある質問（FAQ）
Q. 積算価格と収益価格（直接還元法）はどちらを重視すべきですか？
A. 用途や取引実態によります。収益用不動産（オフィス・賃貸住宅等）では収益価格が重視される傾向がありますが、特殊用途不動産や両者が大きく乖離する物件では、その乖離要因を分析した上で総合的に判断するのが実務です。
Q. 法定耐用年数と鑑定評価上の耐用年数は同じですか？
A. 異なる場合があります。法定耐用年数は税務上の減価償却計算のために定められた年数であるのに対し、鑑定評価における経済的残存耐用年数は、実際の維持管理状態や市場の使用可能期間を踏まえて鑑定士が個別に査定するものです。
出典・参考（2026-08確認）
- 国税庁（減価償却・法定耐用年数に関する解説） https://www.nta.go.jp/
※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。