建物・附属設備の法定耐用年数とは？減価償却費の計算例

30秒で分かる定義

建物・附属設備の法定耐用年数とは、税務上の減価償却費を計算するために、建物本体・建物附属設備・器具備品等の資産区分ごとに定められた耐用年数（Statutory Useful Life for Depreciation）です。財務省令（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）に基づき、構造・用途ごとに細かく区分されており、例えば鉄筋コンクリート造の事務所用建物は50年、電気設備等の建物附属設備は15年というように、同じ物件でも部位によって耐用年数が異なります。この年数が長いか短いかで、毎年の減価償却費と税引後キャッシュフローが変わります。

なぜ実務で重要なのか

不動産投資のキャッシュフローモデル担当は、取得価額を建物本体と附属設備に按分し、それぞれの耐用年数で減価償却費を計算することで、税引後キャッシュフローをより正確に見積もれます。税理士・FASは、按分方法（工事請負契約書の内訳、鑑定評価書の内訳等）の合理性を確認します。REIT・私募ファンドの決算では、減価償却費の水準が当期純利益と分配可能利益の差（キャッシュフローと利益の乖離）を生む主要因の一つになります。

計算式（または仕組み）

現行の税務上の定額法では、取得価額に「定額法償却率」（法定耐用年数の逆数に近い、国税庁公表の償却率表の値）を乗じて計算しますが、償却率は概ね1÷耐用年数に近い水準です。ポイントは、建物本体と建物附属設備（電気設備・給排水設備・空調設備等）を区分し、それぞれ別の耐用年数を適用することです。附属設備の耐用年数は建物本体より短く設定されているため、区分せずに建物全体を一つの耐用年数で計算すると、本来計上できるはずの減価償却費を過小に見積もることになります。

整数設例で確認する

設例（架空数値）。取得価額12億円のオフィスビルを、建物本体（鉄筋コンクリート造・事務所用、耐用年数50年）10億円（1,000,000,000円）と、建物附属設備（電気設備、耐用年数15年）2億円（200,000,000円）に区分したケースです。

• 建物本体の年間減価償却費＝1,000,000,000円÷50年＝20,000,000円
• 建物附属設備の年間減価償却費＝200,000,000円÷15年＝13,333,333円（円未満切り捨て）
• 区分した場合の年間減価償却費合計＝20,000,000円＋13,333,333円＝33,333,333円

仮に区分せず、取得価額12億円全体を建物として耐用年数50年のみで計算すると、年間減価償却費＝1,200,000,000円÷50年＝24,000,000円となります。区分した場合との差は、33,333,333円－24,000,000円＝9,333,333円にのぼり、附属設備を適切に区分するだけで年間900万円超の減価償却費（と、それに伴う税負担軽減効果）を余分に計上できることが分かります。

PL・BS・CFへの影響

減価償却費はPL上の費用として計上されますが、現金支出を伴わない非資金費用です。BS上は建物・附属設備の帳簿価額を毎期減少させ、累計額は減価償却累計額として表示されます。CF計算書では、税引後利益に減価償却費を加算して営業キャッシュフローを算出するため、減価償却費が大きいほど（同じ税引前利益であれば）課税所得が圧縮され、税金の支払いが減ることで手元キャッシュフローが増える効果（タックスシールド）があります。附属設備を短い耐用年数で区分して早期に多くの減価償却費を計上することは、キャッシュフローの前倒し効果を持ちます。

財務モデル・Excelでの使い方

• 取得価額を「建物本体」「電気設備」「給排水衛生設備」「空調設備」等の区分ごとに按分する行を作り、各区分に対応する法定耐用年数を別セルで管理します。
• 各区分の年間減価償却費＝区分ごとの取得価額÷耐用年数（または国税庁の償却率表を参照）で計算し、SUM関数で建物全体の年間減価償却費を集計します。
• 按分比率の前提（例：建物本体80%、附属設備20%）を変数セルにしておき、按分比率の変化がキャッシュフローに与える感応度を確認できるようにするのが実務的です（不動産DCFモデル全体の組み方は不動産DCF法とは？を参照してください）。

実務家が確認するポイントとよくある誤解

誤解1：「建物は一括りで耐用年数を適用すればよい」→ 正しくは、建物本体と建物附属設備は区分して、それぞれの法定耐用年数を適用するのが適正な処理です。区分しないと減価償却費を過小に見積もり、税務上・キャッシュフロー上不利になります。

誤解2：「法定耐用年数＝建物が実際に使用できる年数」→ 正しくは、法定耐用年数はあくまで税務計算上の期間であり、建物の物理的な使用可能期間とは別の概念です。法定耐用年数を超えて使用され続けている建物は数多く存在します。

日本実務での扱い

建物・建物附属設備の法定耐用年数は、財務省令である減価償却資産の耐用年数等に関する省令に基づき定められ、国税庁が耐用年数表・償却率表として公表しています（2026年8月時点）。中古建物を取得した場合には、原則法とは別に「簡便法」による残存耐用年数の見積りが認められており、代表的な算式は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%」（1年未満切り捨て、最低2年）です。例えば法定耐用年数47年の建物で経過年数が10年の場合、残存耐用年数＝（47－10）＋10×20%＝37＋2＝39年となります。不動産取得のDDでは、この簡便法の適用可否も検討事項の一つです。

面接・モデルテストで問われるポイント

Q：不動産投資のキャッシュフローモデルで、減価償却費をどう見積もりますか。
「取得価額を建物本体と建物附属設備に按分し、それぞれの法定耐用年数に基づいて定額法で年間減価償却費を計算します。附属設備は建物本体より耐用年数が短いため、区分することで初期の減価償却費が大きくなり、税引後キャッシュフローが増える効果があります。按分比率は工事請負契約書の内訳や鑑定評価書の再調達原価の内訳を参考に設定します。」（30秒回答例）

よくある質問（FAQ）

Q. 中古建物の耐用年数はどう計算しますか？
A. 簡便法では「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%」で残存耐用年数を見積もります（1年未満切り捨て、計算結果が2年に満たない場合は2年）。ただし、この方法を使うには一定の要件を満たす必要があるため、適用可否は個別に確認します。

Q. 土地にも減価償却は適用されますか？
A. 土地は時間の経過によって価値が減少する資産ではないとされ、減価償却の対象になりません。取得価額を建物と土地に按分する際、土地部分を過大に計上すると減価償却できる金額が減ってしまうため、按分の妥当性が重要な論点になります。

出典・参考（2026-08確認）

• 国税庁（減価償却資産の耐用年数表・定額法の償却率表、中古資産の耐用年数の簡便法）（https://www.nta.go.jp/）
• e-Gov法令検索（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）（https://elaws.e-gov.go.jp/）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。