この記事で分かること

  • 固定資産税・都市計画税の定義と、不動産保有中に発生する主要コストであること
  • 課税標準額・標準税率という計算の骨格
  • 整数設例で見る、NOI予測での運営費用への計上方法
  • 評価替えのタイミングが保有期間中のキャッシュフローに与える影響

30秒で分かる定義

固定資産税・都市計画税（Property Tax / City Planning Tax）とは、毎年1月1日時点で土地・建物を所有する者に対して課される保有税のことです。固都税、保有コストとも呼ばれます。不動産の取得時に一度だけ課される取得関連の税金（不動産取得税等）とは異なり、保有期間中は毎年継続的に発生するランニングコストであり、NOIの計算上は運営費用として控除されます。

なぜ実務で重要なのか

不動産ファンド・アセットマネージャーにとって、固定資産税・都市計画税は運営費用の中でも大きな割合を占める固定的なコストであり、NOI予測の精度に直結します。デューデリジェンス担当にとっては、対象物件の課税標準額の評価替え（3年ごとの見直し）のタイミングを確認し、保有期間中の税負担の変動を予測することが、キャッシュフロー予測の重要な要素です。投資家にとっては、税額が想定外に増加すると分配可能なキャッシュフローが目減りするため、税負担の前提を保守的に見積もっているかどうかを確認します。

計算式（課税標準額と標準税率）

固定資産税額 ＝ 課税標準額 × 標準税率1.4%　／　都市計画税額 ＝ 課税標準額 × 制限税率上限0.3%

課税標準額は、固定資産評価基準に基づき市町村が決定する固定資産税評価額を基礎とします（住宅用地には課税標準の軽減特例があります）。固定資産税の標準税率は1.4%ですが、市町村が条例で異なる税率を定めることも可能です。都市計画税は市街化区域内の土地・建物等に対して課され、税率の上限は0.3%とされていますが、実際の税率は各市町村の条例で定められます。土地の評価額は3年に一度の評価替えで見直されるのが原則であり、この評価替えのタイミングで税額が変動する可能性があります。

整数設例で確認する

設例（架空数値・単位：百万円）。オフィスビル1棟（商業用地・非住宅）を保有します。

  • 土地の課税標準額：3,000／建物の課税標準額：1,500 → 合計課税標準額＝4,500
  • 固定資産税率：1.4%／都市計画税率：0.3%

固定資産税額＝4,500×1.4%＝63。都市計画税額＝4,500×0.3%＝13.5。年間の保有税負担合計＝63＋13.5＝76.5。この物件の年間実効総収入（EGI）を仮に500とすると、固都税は運営費用の中でEGIの15.3%（76.5÷500）を占める計算になり、運営費用の中でも大きな比重を持つ項目であることが確認できます。検算：固定資産税と都市計画税の税率合計1.7%を課税標準額4,500に直接掛けても4,500×1.7%＝76.5となり一致します。

案件プロセス上の位置付け

デューデリジェンスでは、直近の固定資産税・都市計画税の課税明細を確認し、評価替えのタイミング（次回の評価替え年度）を把握します。評価替え年度に地価が上昇していれば税負担も増加する可能性があり、保有期間中のNOI予測に反映すべき変動要因です。また新築建物には一定期間の税額軽減特例が適用される場合があり、この特例期間が終了するタイミングでの税負担増加も、開発物件・築浅物件の保有期間キャッシュフロー予測において確認すべき事項です。

財務モデル・Excelでの使い方

  • 運営費用の1項目として明示的に計上する：固定資産税・都市計画税は他の運営費用と異なり、賃料収入の変動と直接連動しないため、独立した行として管理し、評価替え年度に応じた増減シナリオを織り込みます。
  • 特例終了のタイミングを反映する：新築建物の税額軽減特例が終了する年度がある場合、その年度以降の税負担増加をモデルに反映します。

この用語をExcelで「組める」状態にする

課税標準額と税率から固都税を計算し、評価替え・軽減特例終了のタイミングを織り込んだNOI予測を組めるようになる。

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実務家が確認するポイントとよくある誤解

誤解「固定資産税評価額と時価は同じもの」→ 評価の目的・基準が異なります。固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づく行政上の評価であり、実際の市場取引価格（時価）や不動産鑑定評価による評価額とは異なる水準になるのが一般的です。両者を混同すると評価分析を誤ります。

確認ポイント：住宅用地の軽減特例の適用状況。住宅用地には課税標準の軽減特例（小規模住宅用地・一般住宅用地）が適用されるため、複合用途の物件では用途区分ごとの適用状況を正確に確認する必要があります。

日本実務での扱い

固定資産税・都市計画税は地方税法に基づき市町村（東京23区は都）が課税する地方税です（2026年7月時点）。総務省が地方税制度全体を所管し、固定資産評価基準を告示しています。評価替えは原則として3年ごとに行われ、直近では令和6年度（2024年度）の評価替えが実施されており、次回は令和9年度（2027年度）が予定されています。J-REITの決算説明資料では、保有物件の固都税を含む運営費用の内訳が開示され、投資家はNOIマージンの推移を通じて税負担の影響を確認できます。

面接・モデルテストで問われるポイント

Q：固定資産税・都市計画税はNOI予測でどのように扱いますか。
「毎年1月1日時点の所有者に課される保有税であり、賃料収入の増減とは直接連動しない運営費用として、NOIの計算上控除します。課税標準額は3年ごとの評価替えで見直されるため、保有期間中に地価が上昇すれば税負担が増加する可能性があります。デューデリジェンスの段階で評価替えのタイミングと、新築建物にある軽減特例の終了時期を確認し、保有期間全体のNOI予測に反映することが重要です。」（30秒回答例）

深掘りでは「固定資産税評価額と鑑定評価額の違い」が問われます。両者の評価目的・算定基準の違いを説明できると良い回答です。

よくある質問（FAQ）

Q. 固定資産税と都市計画税は必ずセットで課税されますか？
A. 都市計画税は市街化区域内の土地・建物等に対して課される税金であるため、市街化調整区域など対象区域外の不動産では都市計画税が課されない場合があります。固定資産税は原則としてすべての土地・建物等の所有者に課されます。

Q. 保有期間中に地価が下落すれば税負担も下がりますか？
A. 評価替えのタイミングで地価下落が反映されれば税負担が下がる可能性がありますが、評価替えは3年に一度であるため、下落局面でも次の評価替えまでは従前の評価額に基づく税額が維持されるのが原則です。

出典・参考（2026-07-21確認）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。