商業用不動産のマーケット分析｜賃料・空室率データの調べ方とモデル反映

結論：市場分析は「賃料・空室率」「キャップレート」「取引価格」の3系統を一次情報で押さえ、プロフォーマの前提に変換する作業

商業用不動産のマーケット分析とは、対象物件を評価するために、賃料水準・空室率・キャップレート（還元利回り）・取引価格という4つの市場指標を、信頼できる一次情報から調べて数値に落とし込む作業です。日本でこれらを確認できる代表的な一次情報は、賃料・空室率については三鬼商事とCBREジャパンのオフィス市場レポート、キャップレートについては日本不動産研究所の「不動産投資家調査」、地価・取引価格については国土交通省の地価公示と不動産情報ライブラリ、そしてJ-REITの実績値についてはARES（不動産証券化協会）や各REITの決算開示です。これらの数値そのものの意味（NOI・キャップレートの定義や計算式）は不動産のプロフォーマ入門やキャップレートとは？に譲り、本記事では「どこで」「どのように」市場データを調べ、それをプロフォーマや還元評価の前提数値へ変換するかを扱います。

なぜ市場データの一次情報が必要か

不動産の評価やアクイジション検討では、想定賃料・想定稼働率・還元利回りという3つの前提が評価額を直接動かします。これらの前提を対象物件の個別事情だけで決めてしまうと、市場水準から乖離した評価になり、社内稟議や投資委員会、金融機関の与信審査で「その前提の根拠は何か」を問われたときに説明できなくなります。逆に、三鬼商事やCBREジャパンの公表賃料、日本不動産研究所の期待利回りといった一次情報を引用しながら前提を組み立てれば、対象物件の数値が市場水準に対して高いのか低いのか、その差はなぜ生じているのか（築年数・立地・グレードの違いなど）を説明できるようになります。DCF法における割引率・復帰キャップレートの設定は不動産DCF法とは？、直接還元法の還元利回りの考え方は直接還元法とは？に譲りますが、いずれの手法でも「その利回りをどこから持ってきたか」が評価の説得力を左右します。

また、マーケット分析は取得検討時だけでなく、既存保有物件のアセットマネジメントでも使われます。市場賃料が上昇局面にあるビルでは、既存テナントとの契約賃料が市場実勢より低い（アップサイドが残っている）ケースがあり、更改交渉や新規テナント誘致の戦略に直結します。反対に市場賃料が下落局面であれば、稼働率維持を優先して賃料を据え置く判断が必要になる場合もあります。市場データは一度調べて終わりではなく、四半期・月次で継続的にモニタリングする性質のものです。

賃料・空室率データの一次情報（オフィス市場）

日本のオフィス市場で最も広く参照される賃料・空室率の一次情報は、三鬼商事とCBREジャパンの2つです。両社とも独自の調査に基づく統計を無料で公表していますが、調査対象や集計方法が異なるため、数値の水準や動きが一致しない場合があります。

三鬼商事は、東京ビジネス地区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の都心5区）を中心に、基準階面積が一定規模以上の主要な賃貸事務所ビルを対象として、平均賃料と平均空室率を月次で公表しています。空室率は、募集中の床面積の合計を、調査対象ビルの貸室床面積の合計で割って算出される点が特徴です。2026年7月時点で、都心5区の平均賃料は23,287円／坪、平均空室率は1.95％と公表されています（三鬼商事の公表データ）。過去数値は1990年まで遡って確認できるため、賃料・空室率の長期トレンドを把握するのに適しています。

CBREジャパンは「ジャパンオフィスマーケットビュー」を四半期ごとに公表しており、東京だけでなく大阪・名古屋など主要都市、さらにグレード別（Aグレード・A-グレードなど）の賃料動向まで確認できる点が特徴です。三鬼商事が「都心5区の平均」という一つの水準を示すのに対し、CBREジャパンはビルのグレードや築年数に応じた賃料水準の分布を示す傾向があり、対象物件のグレードに近い区分の数値を参照することで、より精度の高い賃料前提を組み立てられます。

キャップレート・期待利回りのデータ

キャップレート（還元利回り）の水準を把握するための代表的な一次情報が、日本不動産研究所が年2回（4月・10月）公表している「不動産投資家調査」です。この調査では、機関投資家や不動産会社を対象にアンケートを実施し、東京の丸の内・大手町をはじめとする主要都市の代表エリアについて、オフィス・商業施設・住宅・物流施設など用途別の期待利回りを公表しています。第54回調査（2026年4月現在）では、東京・丸の内、大手町のオフィスの期待利回りは3.2％で、7期連続の横ばいとなっています（日本不動産研究所「不動産投資家調査」第54回）。

期待利回りは、鑑定評価における還元利回りや、DCF法の復帰価格を算出する際のターミナルキャップレートを設定する際の参照値として使われます。ただし、この調査で示される数値は「代表的なエリア・代表的な物件」を前提にしたアンケート結果であり、個別物件の実際の取引利回りとは異なります。対象物件の立地・築年数・テナント構成が調査対象エリアの代表物件と異なる場合は、そのギャップをどの程度上乗せ・割引くかという判断が別途必要です。この判断は一次情報だけでは決まらず、実務上の経験や類似取引の水準（後述の取引価格情報）と合わせて検討する部分になります。取得時・売却時キャップレートという概念のとおり、取得時点で前提とするキャップレートと、将来の売却（復帰価格算定）時点で前提とするキャップレートは、市場サイクルの見通しに応じて別々に設定するのが一般的です。

地価・取引価格データ

キャップレートや賃料の調査に加えて、実際の土地・不動産の価格水準を確認する公的データも存在します。国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月に公表する「地価公示」は、全国の標準地について、土地鑑定委員会が算定した正常価格を示す制度です（国土交通省「地価公示」）。地価公示は個別の不動産取引価格そのものではありませんが、対象物件が所在するエリアの地価水準や、年次でのトレンド（上昇・下落の方向性）を確認するうえで、無料で使える一次情報です。

より実際の取引に近い情報を確認したい場合は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」が有用です。ここでは実際に成立した不動産取引価格の情報や、地価公示・都道府県地価調査の結果を、地図上またはエリア検索で確認でき、APIによるデータ取得にも対応しています（国土交通省「不動産情報ライブラリ」）。取引価格情報は、アンケートベースの取引価格情報提供制度に基づくものであるため、成約価格そのものではなく、取引当事者が任意で回答した価格帯に基づく点には留意が必要ですが、対象エリアの取引水準を無料で確認できる数少ない公的情報源です。

REIT開示から得られる実績データ

上場J-REITの開示資料は、市場分析における「実績値」の宝庫です。ARES（不動産証券化協会）は、J-REIT市場全体の時価総額や資金調達動向などをまとめた「ARES J-REIT Databook」を月次で無料公開しています（ARES「Jリート統計情報」）。市場全体の資金調達環境や物件取得・売却の活況度を把握するのに使えますが、個別物件ごとの取得・譲渡一覧は会員限定の情報となっている点に注意してください。

個別のJ-REITが四半期ごとに開示する決算説明資料や運用状況報告書には、保有物件ごとの稼働率、賃料改定率、NOI利回りなど、対象エリア・用途が近い物件の実績値が記載されています。これは公開情報でありながら、実在する物件の実際の運営実績という点で、アンケートベースの期待利回りや平均賃料とは異なる性質を持つ一次情報です。対象物件と用途・立地・築年数が近いJ-REIT保有物件を探し、その稼働率やNOI利回りの推移を確認することで、市場全体の平均値だけでは見えない「同クラス物件の実態」を補足できます。J-REITの分配金や評価指標についてはFFOとは？で解説していますので、あわせて参照してください。

目的別データソースの使い分け

ここまで紹介した情報源は、それぞれ「何を知りたいか」によって使い分けるのが基本です。賃料や空室率の水準・トレンドを知りたい場合は三鬼商事とCBREジャパン、キャップレートを知りたい場合は日本不動産研究所、取引価格や地価の水準を知りたい場合は国土交通省の地価公示・不動産情報ライブラリ、稼働率やNOI利回りの実績を知りたい場合はARESおよび個別REITの開示、という対応関係を整理すると次のようになります。

モデルへの反映：仮設例による計算

市場データを実際にプロフォーマへ反映する手順を、仮の設例で確認します。以下の数値はすべて説明用の仮設例であり、実在する物件・取引の数値ではありません。

都心5区に立地する、延床（賃貸可能面積）3,000坪の中規模オフィスビルを検討しているとします。三鬼商事やCBREジャパンの公表水準を参考に、市場想定空室率を2.0％、想定月坪賃料を23,000円と仮定します。運営費用（固定資産税、管理委託費、修繕費等の合計）は、賃料収入の30％と仮定します。還元評価に用いるキャップレートは、日本不動産研究所の期待利回り（丸の内・大手町のオフィスで3.2％）よりもやや保守的な水準として、3.6％と仮定します。

式
稼働面積 ＝ 賃貸可能面積 ×（1－想定空室率）
年間賃料収入 ＝ 稼働面積 × 想定月坪賃料 × 12か月
NOI ＝ 年間賃料収入 － 運営費用
評価額 ＝ NOI ÷ キャップレート

代入すると、稼働面積は3,000坪×（1－2.0％）＝2,940坪、月間賃料収入は2,940坪×23,000円＝67,620,000円、年間賃料収入は67,620,000円×12＝811,440,000円です。運営費用は811,440,000円×30％＝243,432,000円ですので、NOIは811,440,000円－243,432,000円＝568,008,000円となります。評価額はNOI 568,008,000円をキャップレート3.6％で割った15,778,000,000円（157.78億円）です（検算：15,778,000,000円×3.6％＝568,008,000円で一致）。

仮設例：空室率・賃料の変動が評価額に与える影響

市場データは固定値ではなく変動するため、前提が動いた場合に評価額がどの程度変わるかを確認しておくことが重要です。先ほどの基本ケースに対して、（1）市場空室率が3ポイント悪化して5.0％になった場合、（2）市場賃料が5％下落して21,850円になった場合の2つのシナリオで評価額を再計算します。いずれも運営費用は賃料収入の30％、キャップレートは3.6％のまま据え置く仮定です。

空室率が5.0％に悪化すると、稼働面積は3,000坪×95.0％＝2,850坪、年間賃料収入は2,850坪×23,000円×12＝786,600,000円、運営費用は786,600,000円×30％＝235,980,000円、NOIは786,600,000円－235,980,000円＝550,620,000円です。評価額は550,620,000円÷3.6％＝15,295,000,000円となり、基本ケースの15,778,000,000円から483,000,000円（－3.1％）低下します。

一方、賃料が21,850円に下落すると（空室率は基本ケースの2.0％のまま）、年間賃料収入は2,940坪×21,850円×12＝770,868,000円、運営費用は770,868,000円×30％＝231,260,400円、NOIは770,868,000円－231,260,400円＝539,607,600円です。評価額は539,607,600円÷3.6％＝14,989,100,000円となり、基本ケースから788,900,000円（－5.0％）低下します。本設例では運営費用を賃料収入に比例する変動費として仮定しているため、賃料下落率とほぼ同じ比率で評価額が下落する結果になっていますが、実務では固定資産税や管理委託費の基本料金など、稼働率にかかわらず発生する固定費部分があるため、空室率悪化時のNOI下落は本設例よりも大きくなりやすい点に留意してください。

実務上の注意点：データの粒度・定義の違い

市場データを扱う際に最も注意すべきなのは、統計ごとに調査対象・定義・時点が異なるという点です。第一に、三鬼商事とCBREジャパンでは調査対象ビルの規模や区分が異なるため、同じ「東京の平均賃料」でも数値がそのまま一致しません。複数の情報源を見る際は、どちらか一方の数値だけで前提を固定するのではなく、両者の傾向（上昇・下落の方向性やスピード）が整合しているかを確認する使い方が安全です。

第二に、賃料には「募集賃料」と「契約賃料（成約賃料）」の違いがあります。三鬼商事やCBREジャパンが公表する賃料は、新規に募集されている賃料水準を反映したものであり、既存テナントとの契約賃料とは異なります。既存ビルのプロフォーマを組む際は、レントロール上の契約賃料と市場の募集賃料の両方を確認し、更新時にどちらへ収斂していくかを想定する必要があります。レントロールの読み方は不動産のプロフォーマ入門で解説しています。

第三に、キャップレートについても、日本不動産研究所の期待利回りはアンケートに基づく「代表エリア・代表物件」の水準であり、鑑定評価書に記載される個別物件の還元利回りや、実際の取引で成立した利回り（取引価格から逆算した利回り）とは別の概念です。不動産鑑定評価における還元利回りは、期待利回り調査の水準を参照しつつ、対象物件の個別事情（立地・築年数・テナント構成・修繕履歴等）を踏まえて鑑定士が判断するものであり、期待利回りの数値をそのまま鑑定評価に用いるわけではありません。

第四に、公表時点のズレにも注意してください。三鬼商事・CBREジャパンは月次・四半期で更新される一方、日本不動産研究所の期待利回り調査は年2回、地価公示は年1回、価格時点は1月1日で公表は3月です。複数のデータを組み合わせて前提を作る際は、それぞれの調査時点がいつのものかを明記し、時点のズレが結論に与える影響（市況が急変している局面ほど影響が大きい）を意識する必要があります。東証REIT指数のような日次で動く市場指標も参考にしながら、直近の市況感を補うとよいでしょう。

不動産の戦略類型（コア・コアプラス・バリューアッド・オポチュニスティック）によって、参照すべき市場データの重み付けも変わります。安定収益を重視するコア戦略ではキャップレートと稼働率の実績データが重要になりますが、バリューアッドやオポチュニスティック戦略では、将来の賃料上昇余地（募集賃料と契約賃料のギャップ）や、取引価格情報から見た売却時の出口キャップレートの想定がより重要になります。戦略類型ごとの考え方は不動産投資戦略の4分類で解説しています。また、こうした市場データを踏まえた与信判断は不動産デットファイナンスの審査でも用いられており、日本の不動産デット市場、投資銀行が不動産セクターで手掛ける案件については不動産インベストメントバンキングもあわせて参照してください。

よくある質問（FAQ）

Q. 賃料相場や空室率のデータは無料で見られますか？
A. 三鬼商事の東京ビジネス地区の賃料・空室率、CBREジャパンのマーケットレポートの要旨、国土交通省の地価公示・不動産情報ライブラリ、ARESのJ-REIT Databookはいずれも無料で公開されています。ただし、J-REITの物件別取得・譲渡一覧などARESの一部統計は会員限定です。

Q. 三鬼商事とCBREジャパンで賃料の数値が違うのはなぜですか？
A. 調査対象とするビルの規模・グレード区分、賃料の定義（募集賃料か契約賃料か）、集計方法が異なるためです。どちらか一方に依存せず、両方のトレンドを確認する使い方が安全です。

Q. キャップレート（期待利回り）はどこで確認すればよいですか？
A. 日本不動産研究所が年2回公表する「不動産投資家調査」が代表的な一次情報です。用途別・エリア別の期待利回りが確認できますが、代表物件を前提としたアンケート結果である点に留意してください。

Q. 地方都市のオフィス市場データはどこで調べられますか？
A. CBREジャパンは大阪・名古屋など主要都市を対象に四半期レポートを公表しています。地価公示は全国の標準地を対象としているため、地方都市の地価水準の把握にも使えます。

Q. 市場データをモデルに反映する際に最も注意すべき点は何ですか？
A. 各データの調査時点・対象範囲・定義（募集賃料か契約賃料か等）の違いです。時点がずれたデータを組み合わせる場合は、そのズレが結論にどの程度影響するかを意識して前提を置く必要があります。

まとめ

商業用不動産のマーケット分析は、賃料・空室率（三鬼商事・CBREジャパン）、キャップレート（日本不動産研究所）、地価・取引価格（国土交通省）、実績値（ARES・個別REIT開示）という性質の異なる一次情報を組み合わせ、対象物件のプロフォーマ前提に変換する作業です。それぞれのデータには調査対象・定義・更新頻度の違いがあるため、一つの数値だけで前提を固定せず、複数の情報源の整合性を確認しながら数値を組み立てることが重要になります。仮設例で見たように、空室率や賃料の前提が数ポイント動くだけで評価額は数％単位で変動するため、前提の根拠を一次情報で説明できる状態にしておくことは、投資判断や与信審査の場で欠かせない準備です。

出典・参考（2026年8月確認）

• 三鬼商事株式会社「東京の賃貸オフィスの賃料相場・空室率」 https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html
• CBREジャパン「リサーチ＆インサイト（ジャパンオフィスマーケットビュー）」 https://www.cbre.co.jp/insights
• 一般財団法人日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査（2026年4月現在）」 https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/published-document_main_the-japanese-real-estate-investor-survey_202604.pdf
• 国土交通省「地価公示」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000036.html
• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
• 一般社団法人不動産証券化協会（ARES）「Jリート統計情報」 https://www.ares.or.jp/action/jreit/

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための仮設例です。