森林・農地を​投資対象と​して​見る​｜米国機関投​資家の​収益源と​日本の​農地・​森林制度の​確認

想定読者：年金・保険・金融機関の運用担当、オルタナティブ投資の選定担当、不動産ファンドの若手
前提知識：利回りと評価額の基本（林業・農業の知識は不要）

結論：リターンは​2つに​分け、​制度は​農地と​森林で​別に​確かめる

海外の実物資産ファンドの提案書に「タイムバーランド（森林）」や「ファームランド（農地）」が出てきたら、まずリターンの出どころを確かめます。毎年の現金収入（インカム）と資産の評価額の変化に分けると、提案を比べやすくなります。森林のインカムは主に伐採収入、農地は賃料や作物収入です。

もう一つの結論は、日本では農地と森林を同じ「規制」でひとくくりにできないことです。農地は農地法に基づく農業委員会の許可、森林は森林法の届出と森林経営管理法の制度で、根拠法が別です。将来のリターンの見通しや個別の投資の可否は示しません。

使う場面は、アセットアロケーション（資金を株式・債券・実物資産などへ割り振る設計）で実物資産の候補を比べるときと、投資方針書​（IPS）（運用の目標・許容リスク・投資対象を定めた文書）に前提を書くときです。

森林・農地は​何で​稼ぐのか：収益源の​分解

一般的な枠組みでは、林地の価値の増加を「生物学的成長」「価格の上昇」「土地の値上がり」の3つに分けます¹。立木が育つと材積（立木の体積。単位はm3）が増え、素材（伐採した丸太）の価格が動くと同じ材積でも価値が変わります。農地は、土地の値上がりと賃料または作物収入の2つでリターンを得ると説明されます²。図表1は、これを「インカム」と「評価の変化」に組み直したものです。

図表1で押さえたいのは、伐採収入が「立木を売る行為」でもあることです。成長を超えて伐採していれば、現金収入の裏側で立木の蓄えが減っています。だから2つを分けて見ます。

リターンの源泉で戦略を分ける考え方は不動産投資戦略の​4分類、実物資産の位置づけはオルタナティブ​投資入門に委ねます。

指数で​読むときの​注意：評価額​ベースの​リターン

米国の代表的な指標に、NCREIF（全米不動産投資受託者協議会）の指数があります。Timberland Index は、私募市場で取得された米国の林地の四半期の複合指数です。価値は少なくとも四半期ごとに査定し、少なくとも3年に1回は外部鑑定人が評価し、この値で評価の変化を算定します。リターンは借入なし（非レバレッジ）で報告されます³。Farmland Index は、非課税の機関投資家等が保有する収益農地について四半期ごとに報告された公正な市場価値を基に、1990年第4四半期を100としてインカム・評価の変化・合計を算出します⁴。

例として、NCREIF の四半期資料の会員寄稿によれば、Timberland の2023年第1四半期（年率ではない）のリターンは1.75％で、評価の変化1.10％とインカム0.65％の和でした⁵。過去の一時点の例示で、将来を示しません。

読み方の要点は2つです。第一に、この種の指数は評価額ベースで、評価の変化は鑑定や提出された評価に反映された時点で現れます（日本の鑑定評価は鑑定評価と​投資家価値の​違い）。第二に、値動きの小ささが資産の性質によるのか評価の更新頻度によるのかは、指標だけでは区別できません（筆者の見方）。売買しにくい資産が求める上乗せは流動性​プレミアムを参照してください。

設例：学習用の​森林資産で​年間収入と​評価額の​変化を​試算する

以下は学習用の架空事例です。「X林地」の数値はすべて学習用の仮定で、実在の統計値ではありません。

• 面積1,000ha、期首の材積200,000m3（1ha当たり200m3）。成長量は1ha当たり年8m3（年8,000m3）で一定。
• 伐採は毎年6,000m3（成長量の75％）。6,000÷200＝30haを伐採し、跡地の再造林・保育に1ha当たり60万円（計18百万円）、管理費は年8百万円。
• 素材価格12,000円/m3、伐採・搬出費6,500円/m3。土地は1ha当たり20万円（計200百万円）で毎年0.5％下落。

立木評価額は「立木単価」に材積を掛けた単純な見積もりで、現在価値への換算や林齢による差は無視しています。

立木評価額と総リターン
立木単価 = 素材価格 − 伐採・搬出費　立木評価額 = 材積 × 立木単価
年間収入 = 売上 − 伐採・搬出費 − 再造林・保育費 − 管理費
総リターン = 年間収入 + 立木評価額の変化 + 土地評価額の変化

立木単価は12,000−6,500＝5,500円/m3。期首の立木評価額は200,000×5,500＝1,100百万円、土地200百万円と合わせて資産は1,300.0百万円です。1年目の売上は6,000×12,000＝72.0百万円、費用は伐採・搬出39.0＋再造林・保育18.0＋管理8.0＝65.0百万円で、年間収入は7.0百万円（1ha当たり7,000円）です。材積は8,000−6,000＝2,000m3増え、2,000×5,500＝11.0百万円の評価増です。土地は200×0.5％＝1.0百万円下がり、総リターンは7.0＋11.0−1.0＝17.0百万円です。

期首の資産1,300.0百万円に対しては、インカムが7.0÷1,300.0＝0.54％、評価の変化が(11.0−1.0)÷1,300.0＝0.77％、合計1.31％です（小数第3位を四捨五入）。インカムだけを見ると、リターンの半分以下しか見えません。

図表2のとおり、素材価格が一定なら年間収入（売上72.0－費用65.0）は毎年7.0百万円です。材積は10年後に220,000m3、立木評価額は1,210.0百万円、資産計は1,400.2百万円になります。10年累計はインカム70.0百万円、評価の変化100.2百万円（材積増110.0、土地−9.8）、合計170.2百万円です。単純合計で、年率換算はしていません。

素材価格が​10％動くと、​評価の​変化が​大きく​動く

1年目に素材価格が10％下落して10,800円/m3、または10％上昇して13,200円/m3になり、以後続く場合を比べます。伐採・搬出費は6,500円/m3のままなので、立木単価は4,300円/m3と6,700円/m3で、基準の5,500円/m3に対して−21.8％、＋21.8％です。費用が一定なので、素材価格の10％の変化が約2倍になります。

1年目の評価額への影響は、期末の材積202,000m3×(4,300−5,500)＝−242.4百万円（上昇は＋242.4百万円）です。年間収入は、下落で25.8−26.0＝−0.2百万円、上昇で40.2−26.0＝14.2百万円です（伐採6,000m3×立木単価−再造林・管理費）。

評価の変化は、材積増を前年末の立木単価で、単価の変化を期末の材積で評価しています。図表3のとおり、下落の10年累計はインカム−2.0百万円、評価の変化−163.8百万円（材積増＋88.4、価格−242.4、土地−9.8）、合計−165.8百万円。上昇はインカム142.0百万円、評価の変化364.2百万円、合計506.2百万円です。価格水準の違いが、評価の変化を通じて結果の大半を決めます。伐採を遅らせる選択肢は反映していません。

日本の​制度：農地と​森林は​別の​法律で​扱われる

図表4は投資の観点で確認したい制度の一覧です。条文は e-Gov 法令検索で、農地法は2025年6月1日施行、森林法と森林経営管理法は2026年4月1日施行の版を確認しました（2026年10月24日時点）。

農地：所有と​賃借で​条件が​違い、​どちらも​許可が​前提

農地法でいう農地は耕作の目的に供される土地です（第2条第1項）。権利の設定・移転には農業委員会の許可が必要で、無許可の行為は効力を生じません（第3条第1項・第6項）。農地所有適格法人以外の法人には原則として許可できませんが（同条第2項第2号）、使用貸借・賃借権に限り、契約の解除条件、地域の農業者との適切な役割分担の下での継続的・安定的な農業経営、業務執行役員等の1人以上の常時従事を満たせば許可できます（同条第3項）⁶。近畿農政局の質疑応答集も、所有権の取得は常時従事する個人と農地所有適格法人に限ると説明しています⁷。議決権要件と2025年度の特例は農業・​食品​バリューチェーン​上流の​投資銀行業務に委ねます。

森林：取得は​届出、​伐採と​開発に​別の​手続

森林法第10条の7の2は、地域森林計画の対象となっている民有林の新たな所有者に、市町村長への届出を求めています⁸。取得の許可ではありません。林野庁の案内では所有者となった日から90日以内で、国土利用計画法に基づく土地売買契約の届出をした場合は対象外、2026年4月からは届出書に国籍等も記載します⁹。同じ対象民有林（保安林等を除く）の立木の伐採は、第10条の8により、事前に伐採面積・方法・伐採後の造林の方法などの届出書を市町村長に提出します。開発行為は、政令で定める規模を超えると都道府県知事の許可が必要です（第10条の2。いずれも例外あり）¹⁰。

森林経営管理法では、市町村が森林所有者から経営管理権を取得し、自ら経営管理を行うか、民間事業者に経営管理実施権を設定します（第1条）。森林所有者には適時に伐採・造林・保育を行う責務があり（第3条第1項）、民間事業者は、都道府県が公募して公表した中から市町村が公正な方法で選びます（第36条）。経営管理実施権には、販売収益から経費を引いてなお利益があるとき、その一部を市町村と森林所有者に支払うことが含まれます（第2条第5項）¹¹。受託は所有と収益の構造が違います。

J-クレジット：別の​収入源と​して​分ける

林野庁の説明では、森林分野のJ-クレジット（国が認証する温室効果ガスの削減・吸収量のクレジット）は、森林経営活動や植林活動で増えた吸収量を認証したもので、方法論 FO-001 は認定された森林経営計画に沿って施業されている森林が対象です。創出者はクレジットを企業等に売却できます¹²。設例には入れていません。全体像はGX関連​セクターの​投資銀行業務をご覧ください。

国土利用計画法、外為法、保安林の指定、自治体の条例などは確認していません。米国の資産に円で投資する場合は為替の影響も加わります（為替​エクスポージャー​管理）。

実務​チェックリスト

• リターンがインカムと評価の変化に分けて示されているか。合計だけなら内訳を求める。
• 評価の根拠（鑑定の頻度、外部か社内か）を確認する。
• 伐採量は成長量の何％か（設例は75％）。成長量を超えて伐採していないか。
• 素材価格が±10％動くと立木単価と年間収入がどう動くか。
• 日本の案件なら、取得の形態（所有・賃借・経営管理実施権）と許可・届出の要否を確認する。
• 換金性と出口、米国資産なら為替の扱いを確認する。
• 再造林・保育・管理の費用と、J-クレジットなどの別収入（別の行）を織り込んでいるか。

よく​ある​質問​（FAQ）

まとめ

森林・農地のリターンは、インカムと評価の変化に分けると何に賭けているかが見えます。学習用の設例では評価の変化がリターンの過半を占め、素材価格が10％動くと10年累計の合計は−165.8〜＋506.2百万円に広がりました。日本では農地と森林で制度が別なので、案件ごとに取得の形態と手続を確かめます。

脚注

1. Wall Street Oasis「Timberland」（2025年1月16日更新の表示）。Biological Growth、Price Appreciation、Land Appreciation の3区分（R1）。↩
2. Wall Street Oasis「Farmland」（2025年1月3日更新の表示）。Increase in land values と Cash/Rental or Crop Yields の2区分（R2）。↩
3. NCREIF「NCREIF Timberland Property Index」。対象、査定・外部鑑定の頻度、評価の変化の算定、非レバレッジ報告の記載。訳と要約は編集部（R3）。↩
4. NCREIF「NCREIF Farmland Index」。対象物件、四半期ごとの公正な市場価値、1990年第4四半期を100とする指数の記載。訳と要約は編集部（R4）。↩
5. NCREIF「Timberland 2023 Q1」p.28（会員寄稿）。2023年第1四半期の内訳（R5）。↩
6. e-Gov 法令検索「農地法」（2025年6月1日施行の版）第2条第1項、第3条第1項・第2項第2号・第3項・第6項（R6）。↩
7. 農林水産省近畿農政局「企業の農業参入（解除条件付き貸借での農業参入）に係る質疑応答集」（2026年2月更新）Q6・Q7（R7）。↩
8. e-Gov 法令検索「森林法」（2026年4月1日施行の版）第10条の7の2第1項（R8）。↩
9. 林野庁「森林の土地の所有者届出制度」。届出の期限（90日以内）、国土利用計画法の届出をした方の除外、令和8年4月からの国籍等の記載（R9）。↩
10. e-Gov 法令検索「森林法」第10条の8第1項（伐採及び伐採後の造林の届出。第1号〜第11号に例外）、第10条の2第1項（開発行為の許可。ただし書に例外）（R8）。↩
11. e-Gov 法令検索「森林経営管理法」（2026年4月1日施行の版）第1条、第2条第4項・第5項、第3条第1項、第36条（R10）。↩
12. 林野庁「J－クレジット制度」。森林分野とFO-001の説明（R11）。↩

参考文献​（2026年10月確認）

• R1　Wall Street Oasis「Timberland」 wallstreetoasis.com （一般的な概念の参考。脚注1。閲覧日：2026年10月24日）
• R2　Wall Street Oasis「Farmland」 wallstreetoasis.com （一般的な概念の参考。脚注2。閲覧日：2026年10月24日）
• R3　NCREIF「NCREIF Timberland Property Index」 user.ncreif.org （指数の対象・評価・非レバレッジ報告。脚注3。閲覧日：2026年10月24日）
• R4　NCREIF「NCREIF Farmland Index」 user.ncreif.org （指数の対象・評価・算出。脚注4。閲覧日：2026年10月24日）
• R5　NCREIF「Timberland 2023 Q1」 user.ncreif.org （参照箇所：p.28。脚注5。閲覧日：2026年10月24日）
• R6　e-Gov 法令検索​「農地法」 laws.e-gov.go.jp （参照箇所：第2条第1項、第3条。脚注6。閲覧日：2026年10月24日）
• R7　農林水産省近畿農政局「企業の農業参入（解除条件付き貸借での農業参入）に係る質疑応答集」（2026年2月更新） maff.go.jp （参照箇所：Q6・Q7。脚注7。閲覧日：2026年10月24日）
• R8　e-Gov 法令検索​「森林法」 laws.e-gov.go.jp （参照箇所：第10条の2、第10条の7の2、第10条の8。脚注8・10。閲覧日：2026年10月24日）
• R9　林野庁​「森林の土地の所有者届出制度」 rinya.maff.go.jp （届出の対象・期限・例外。脚注9。閲覧日：2026年10月24日）
• R10　e-Gov 法令検索​「森林経営管理法」 laws.e-gov.go.jp （参照箇所：第1条、第2条、第3条、第36条。脚注11。閲覧日：2026年10月24日）
• R11　林野庁​「J－クレジット制度」 rinya.maff.go.jp （森林分野のJ-クレジットとFO-001の説明。脚注12。閲覧日：2026年10月24日）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための学習用の架空事例であり、実在の企業・案件とは関係ありません。