リース会計入門｜「借りているだけ」がBSに載る理由とEBITDAへの影響

なぜ「借りているだけ」をBSに載せるのか

店舗を10年借りる契約は、経済的には「10年分の支払義務を負って資産の使用権を買った」のと同じです。これをオフバランスのままにすると、同じ経済実態の会社（買った会社と借りた会社）のBSが全く違って見える——この歪みを正すため、国際的な基準では借り手のリースを原則オンバランス化する考え方が主流になっています（適用範囲・簡便法・日本基準の動向は改正が続く領域のため、実案件では必ず一次確認してください）。

仕組みの設例

• BSには使用権資産とリース負債（実質的なデット）が両建てで載ります。
• PLでは営業費用だった賃借料10が消え、減価償却8.9＋利息1.8に分解されます（初年度は合計10.7と前倒し気味、後年は利息が減って軽くなる）。

分析への影響：EBITDAが「増える」

• 賃借料はEBITDAの上（営業費用）、減価償却と利息はEBITDAの下——だからオンバランス化で事業は何も変わらないのにEBITDAが10増えて見えます。
• したがってEV/EBITDA比較（分母の平仄）では、①分母EBITDAのリース費用の扱いと、②分子EVにリース負債を含めるかを全社で揃えることが絶対条件です。片方だけ調整した比較は壊れています。
• ネットデット（EVブリッジ）・レバレッジ・コベナンツ（定義交渉）でも「リース負債を含むか」で数値が大きく動きます。契約上の定義確認が実務の第一歩です。
• M&AのDD（財務DD）では、リース料の将来コミットメントが実質的な固定費・デットライクとして評価されます。

モデルでの扱い

• 丁寧に組むなら、リース負債のロールフォワード（期首＋利息−支払＝期末）と使用権資産の償却スケジュールを1ブロック追加します（型はデットスケジュールと償却レイヤーの合成）。
• 簡便には「リース費用を営業費用のまま扱う」旧型の見え方で統一する方法もあります。どちらでも良いが、比較対象と評価指標の定義に一貫させることが本質です。

まとめ

• リースは「使用権の購入＋分割払い」。設例：年10×5年@4%→負債・資産とも約44.5。
• PLは賃借料→償却+利息へ。EBITDAは実態不変でも増えて見える。
• 比較・ネットデット・コベナンツは定義の統一がすべて。基準の細部は一次確認。