この記事で分かること
- 実物資産（リアルアセット）の範囲と、株式・債券など金融資産との違い
- インフレ耐性が期待される理由と、それが成り立たない条件（キャップレート上昇）
- 評価額と売却可能性のズレなど、流動性・評価面の特徴
- 日本の上場REIT・インフラファンドと私募ファンドでの入り口の違い
30秒で分かる定義
実物資産（リアルアセット、Real Assets）とは、不動産・インフラ・森林・農地・コモディティなど、物理的な実体を持つ資産の総称です。株式や債券のように「企業や国への請求権」ではなく、資産そのものが賃料・利用料・産出物といった収益を生みます。読みは「じつぶつしさん」で、機関投資家はオルタナティブ投資の一分野として扱います。範囲に厳密な国際基準はなく、どこまでを含めるかは投資家の運用方針で決まります。
なぜ実務で重要なのか
年金基金・保険会社・大学基金などのアセットオーナーは、株式・債券だけでは取れない収益源と分散効果を求めて実物資産を組み入れます。運用会社（PE・不動産ファンド・インフラファンド）は投資先の選定とバリュエーションに、プライベートバンクは富裕層向けオルタナ商品の組成・提案に、融資部門は不動産・インフラ向けのプロジェクトファイナンスやノンリコース融資の審査に使います。全体像はオルタナティブ投資入門、個人富裕層への組み込み方はプライベートバンクのアセットアロケーションとオルタナ組入実務で扱っています。
計算式（ま たは仕組み）
実物資産には共通の「公式」はありませんが、収益不動産やインフラの評価の基本形は、将来の収益を利回りで割り戻す形です。
実質リターン ＝ （1＋名目リターン）÷（1＋インフレ率）－ 1
金融資産との違いを、実務で見る観点で整理します。
| 観点 | 金融資産（上場株式・債券） | 実物資産 |
|---|---|---|
| 収益の源泉 | 配当・利息・値上がり | 賃料・利用料・産出物の売却・値上がり |
| インフレとの関係 | 債券は利払い・元本が名目で固定のため、インフレで実質的な購買力が目減りしやすい | 賃料・料金がインフレに連動する契約なら収益が追随し得る（契約次第） |
| 流動性 | 日々の市場で売買できる | 売却に数か月以上かかることが多く、取引費用も大きい |
| 評価 | 市場価格で毎日観測できる | 鑑定評価・DCFによる推定で、更新頻度が低く値動きが平滑に見えやすい |
| 必要な運営 | 基本は不要 | 管理・修繕・運営・規制対応が収益を左右する |
整数設例で確認する
設例（架空数値・単位は百万円）：収益不動産に取得価額10,000を投じ、年間NOIは450（NOI利回り4.5%）とします。同額を、利率1.5%の固定利付債にも投じるとします。
① インフレ連動の効果：インフレ率2%、賃料がインフレ率どおりに改定され、運営費用も同率で動いてNOIが2%増える前提を置くと、NOIは 450 × 1.02 ＝ 459。キャップレートが4.5%のままなら、資産価値は 459 ÷ 0.045 ＝ 10,200（+2.0%）です。固定利付債の利息は 10,000 × 1.5% ＝ 150のままで、実質利回りは概算で 1.5% − 2.0% ＝ −0.5%と目減りします。
② 前提が崩れる場合：インフレ局面で金利も上がり、キャップレートが5.0%に上昇すれば、資産価値は 459 ÷ 0.05 ＝ 9,180。取得価額比では 9,180 ÷ 10,000 − 1 ＝ −8.2%です。「実物資産はインフレに強い」という一般化は、収益の連動とキャップレートの安定という二つの前提の上に成り立ちます。
投資判断への影響
実物資産を組み入れる判断では、期待収益・インフレ連動の度合い・流動性の低さをセットで見ます。評価額が低頻度の鑑定に基づく場合、見かけの変動（標準偏差）が小さく見え、相関も低く出やすいため、ポートフォリオ全体のリスクを過小評価しないよう、評価の遅れを補正して比較するのが一般的です。また売却に時間がかかるため、解約・分配の予定がある投資家は、流動性の高い資産との組み合わせで資金繰りを設計します。インフレ連動性そのものは、インフレリスクの観点で契約条項（賃料改定条項、料金調整条項）まで確認します。
財務モデル・Excelでの使い方
- 資産別の前提表：資産クラスごとに「NOI利回り」「インフレ連動率」「キャップレート」「想定保有期間」を入力セルにし、シナリオ（インフレ・金利）を切り替えます。
- 価値の計算：
=NOI*(1+インフレ*連動率)/キャップレートのように連動率を明示した式にし、キャップレート感応度表（行：インフレ、列：キャップレート）を作ります。 - 実質リターン：
=(1+名目)/(1+インフレ)-1。単純な「名目−インフレ」は近似であることを注記します。
この用語をExcelで
収益不動産のNOI・キャップレート・DCFをExcelで組み、インフレとキャップレートの感応度を確認できるようになる。
実務家が確認するポイントとよくある誤解
誤解1：「実物資産は必ずインフレに勝つ」→ 賃料が長期固定の契約、規制で料金を上げられないインフラ、供給過剰の市況などでは収益が連動しません。設例②のように、金利上昇でキャップレートが上がれば価値は下がります。
誤解2：「評価額が安定しているのでリスクが低い」→ 鑑定評価は更新が遅く、価格変動が平滑化されて見えます。実際に売却すれば価格が動くことがあり、リスクが見えにくいだけの場合があります。
誤解3：「コモディティも不動産も同じ実物資産なので同じ性格」→ コモディティは無配当で、保有しても収益を生まず、先物のロールコストや需給で動きます。賃料収入を生む不動産・インフラとは収益構造が異なります。
日本実務での扱い
（2026年11月時点）日本で個人・機関が実物資産に投資する主な入り口は、①東京証券取引所に上場する不動産投資信託（REIT）とインフラファンド[1][2]、②私募ファンド・私募REIT、③現物の不動産・設備の直接保有です。上場商品は日々の取引で売却できますが、価格は投資口価格として市場の需給で動き、鑑定評価ベースの純資産価値とは乖離することがあります。私募商品は、解約条件・評価頻度・手数料体系を契約書で確認する必要があります。インフラはインフラ投資のページで、再生可能エネルギー発電のように買取制度や契約期間が収益を決めるものまで個別に見ます。
面接・モデルテストで問われるポイント
Q：実物資産をポートフォリオに入れる理由と注意点を説明してください。
「株式・債券と収益の源泉が異なり、賃料や利用料の改定を通じてインフレに連動し得るため、分散とインフレ対策の両面で組み入れを検討します。一方、売却に時間がかかること、評価が鑑定に依存して変動が平滑化されること、金利上昇でキャップレートが上がると価値が下がることに注意し、流動性とのバランスで比率を決めます。」
深掘りの観点：キャップレートと金利の関係、評価の平滑化を補正する方法、インフレ連動を契約でどう確認するか。
よくある質問（F AQ）
Q. 金や原油は実物資産ですか。
A. 物理的な実体のあるコモディティは実物資産に含めるのが一般的です。ただし収益を生まない点が不動産・インフラと異なるため、区別して分析します。
Q. 上場REITは実物資産投資と言えますか。
A. 裏付けは不動産ですが、投資家が買うのは上場の投資口です。実物資産としての収益に連動する一方、株式市場の需給や金利でも値動きするため、実物の不動産と同じ値動きとは限りません。
出典・参考（2 026-11確認）
- 日本取引所グループ「インフラファンド」. https://www.jpx.co.jp/equities/products/infrastructure/index.html（2026年11月参照）
- 日本取引所グループ「不動産投資信託証券（REIT）」. https://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/index.html（2026年11月参照）
※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。