内装工事負担（TI）とは？会計処理と原状回復義務

30秒で分かる定義

リースホールドインプルーブメント（Leasehold Improvements、内装工事負担、略称TI／Tenant Improvements）とは、テナントが賃借スペースに施す内装・設備工事、またはその費用負担のことです。会計上は建物附属設備等として資産計上され、契約期間または法定耐用年数のいずれか短い方で減価償却されるのが一般的な取り扱いです。米国では貸主がテナント誘致のために工事費用の一部を負担する「TIアロウアンス」の慣行がありますが、日本では原則テナントが自己負担し、退去時には原状回復義務を負うのが一般的な形です。

なぜ実務で重要なのか

• 経理・財務担当：内装工事費は原則、その年の全額費用処理ではなく資産計上・償却が必要です。資本的支出と修繕費（当期費用）の区分を誤ると、税務上の否認リスクにつながります。
• 不動産デューデリジェンス担当：買収対象会社の賃借物件について、内装工事の未償却残高・原状回復義務の見積りを確認し、簿外債務のリスクを評価します。
• 店舗開発・不動産担当：新規出店の初期投資計画で、TI費用は物件取得コストと並ぶ大きな支出項目になります。

仕組み（会計処理の考え方）

整数設例で確認する

設例（架空数値・単位：百万円）。テナントが賃借期間10年のオフィス区画に内装工事費50を投じたとします。法定耐用年数は15年ですが、賃借期間の10年の方が短いため、10年で償却します。

• 年間減価償却費：50÷10年＝5
• 退去時（10年後）の原状回復費用見積：8（別途引当・支出）

ここで貸主からテナント誘致のためのTIアロウアンス（工事費の30%相当）15を受け取ったとします。会計上は工事費50を資産として全額計上・償却しつつ、受け取った15は繰延収益として賃借期間にわたり均等に取り崩します。

• TIアロウアンスの年間取崩額：15÷10年＝1.5
• 実質的な年間負担額：5（減価償却費）−1.5（繰延収益取崩）＝3.5

検算：50÷10＝5、15÷10＝1.5、5−1.5＝3.5。テナントの現金支出ベースの実質負担は50−15＝35ですが、会計上の期間損益への影響は年3.5となり、単純にキャッシュアウトの差額（35）を10年で割った数値（3.5）と一致することが確認できます。

PL・BS・CFへの影響

内装工事費はBS上、有形固定資産（建物附属設備等）として計上され、耐用年数にわたり減価償却費としてPLに配分されます。工事支出時点でキャッシュフロー計算書上は投資活動によるキャッシュアウトとして計上され、PLへの影響（減価償却費）とはタイミングがずれます。TIアロウアンスを受け取った場合は、受領時に現金収入となる一方、会計上は一括収益ではなく契約期間にわたる繰延収益として按分計上するのが一般的な処理です。退去時の原状回復費用は、契約内容によっては資産除去債務として工事時点から見積り・引当計上する会計処理が求められる場合があります。

財務モデル・Excelでの使い方

• 償却年数はmin関数で自動計算する：法定耐用年数と賃借期間をそれぞれ入力セルに置き、=MIN(法定耐用年数, 賃借期間)で償却年数を求めます。
• TIアロウアンスは繰延収益として別行管理する：資産側の減価償却スケジュールと、負債側の繰延収益取崩スケジュールを並べて置き、両者の差額が実質的な期間損益であることを示します。
• 原状回復費用の引当を出店計画に織り込む：退去予定時期の見積費用を、初期投資キャッシュフローとは別に将来のキャッシュアウト項目として計上します。

実務家が確認するポイントとよくある誤解

• 誤解「内装工事費は全額その年の費用にできる」→ 原則は資産計上・償却。資本的支出に該当する工事は減価償却が必要です。ただし少額の資産については、中小企業者向けの少額減価償却資産の特例等、別途の取扱いが定められている場合があるため、金額規模に応じて確認します。
• 誤解「退去時に残存簿価を無条件で除却損にできる」→ 原状回復義務との両建てが必要。残存簿価の除却損に加え、契約に基づく原状回復費用も別途見積る必要があります。
• 確認ポイント：造作譲渡。退去時に後継テナントへ内装造作を譲渡（造作譲渡）する慣行がある物件では、原状回復義務が軽減または不要になる場合があり、契約内容の確認が重要です。

日本実務での扱い

（2026年8月時点）日本では、テナントが施した内装・造作（建物附属設備等）は、耐用年数省令に定める法定耐用年数と賃借期間のいずれか短い方を償却年数として用いる実務が広く行われています。米国のTIアロウアンス慣行と異なり、日本では貸主が内装工事費を負担する例は限定的で、テナントの自己負担が原則です。退去時の原状回復義務は、2020年施行の改正民法で通常損耗の扱い等が整理されたほか、契約書の特約内容が最終的な負担範囲を左右します。少額の資産に関する税務上の特例の適用可否は、事業規模等の要件によって異なるため、国税庁の資料で確認する必要があります。

面接・モデルテストで問われるポイント

Q：テナントが施した内装工事費は、どのように会計処理しますか？
「建物附属設備等として資産計上し、法定耐用年数と賃借期間のいずれか短い方で減価償却します。貸主からTIアロウアンスを受け取った場合は、その金額を繰延収益として賃借期間にわたり均等に取り崩し、減価償却費と相殺する形で期間損益に反映させます。退去時には残存簿価の除却損に加え、原状回復費用も別途見積る必要があります。」（30秒回答例）

深掘りでは「資本的支出と修繕費（当期費用）の区分基準」が問われます。

よくある質問（FAQ）

Q. TIアロウアンスは日本の商業不動産でも一般的ですか？
A. 米国ほど一般的ではありませんが、大型商業施設のキーテナント誘致等、限定的な場面では類似の一時金支援が行われることがあります。契約ごとの個別交渉事項です。

Q. 原状回復費用はいつ見積るべきですか？
A. 契約締結・内装工事の時点で概算を把握し、財務モデル上の将来キャッシュアウト項目として認識しておくのが実務的です。契約終了が近づいた段階で正式な見積りを取得して更新します。

出典・参考（2026-08確認）

• e-Gov法令検索「民法」「耐用年数の算定に関する省令」（https://elaws.e-gov.go.jp/）
• 国税庁（減価償却・少額減価償却資産の特例関連情報）（https://www.nta.go.jp/）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。