この記事で分かること

  • セール・アンド・リースバック（SLB）の定義と、資金調達手段としての仕組み
  • 資産売却による資金調達とデット調達の違い
  • 不動産SLBの整数設例による資金繰り改善効果
  • 事業再生局面でSLBが選ばれる理由

30秒で分かる定義

セール・アンド・リースバック（SLB：Sale-and-Leaseback）とは、保有する不動産・設備等の資産を第三者へ売却し、同時にその資産を賃借する契約を結ぶことで、資産の利用を続けながら売却代金という形でまとまった資金を調達する手法です。資金繰りが厳しい局面では、追加の借入（デット）に頼らずに資金を確保できる手段として、事業再生の実務で活用されます。不動産だけでなく、工場設備や本社ビル等、幅広い資産がSLBの対象になり得ます。

なぜ実務で重要なのか

  • 事業再生アドバイザー：追加与信の余地が乏しい局面でも、保有資産に含み益があればSLBによる資金調達余地が生まれるため、資金繰り改善の選択肢として必ず検討される手法です。
  • 財務担当者・CFO：バランスシートから資産と対応する負債（賃借料負担）の構造が変わるため、財務指標（自己資本比率・有利子負債等）への影響を理解しておく必要があります。
  • 不動産・与信の両分野の実務家：SLBは不動産の流動化スキームであると同時に、資金調達の一手法でもあり、両分野の知識が求められる実務です。

仕組み：SLBと通常のデット調達の比較

項目SLBABL等の担保融資
資産の所有権買い手（リース会社等）へ移転借り手に残る（担保設定のみ）
調達額の目安資産の売却時価に近い水準評価額に掛け目（アドバンスレート）を乗じた水準
財務指標への影響有利子負債は増えないが、賃借料負担が発生有利子負債が増加

SLBは資産を売却するため、会計上は有利子負債の増加を伴わずに資金を調達できる点が特徴です。ただし、その後の賃借料負担は継続的なキャッシュアウトとなるため、実質的には資産の流動化と引き換えに固定費（賃料）を背負う構造になる点を理解しておく必要があります。

整数設例で確認する（架空の製造業O社）

設例（架空数値・単位：百万円）。O社が本社ビル（簿価500、時価800）をSLBで流動化するケースを考えます。

  • 売却代金：時価800でリース会社へ売却。
  • 売却益：時価800－簿価500＝300（会計上の売却益として計上）。
  • 年間賃借料：売却代金800に対し年6%の利回りを想定した賃料＝800×6%＝48。
  • 資金繰りへの効果：一時的に800の資金を確保できる一方、以後は年間48の賃借料負担が継続。5年間の累計賃借料＝48×5＝240。

検算：売却代金800－簿価500＝売却益300で一致。累計賃借料240は5年間の負担であり、当初の資金調達額800と比べると、短期的な資金繰り改善効果は大きいものの、中長期的には継続的なコスト負担が生じることが確認できます。この設例から、SLBは「今すぐの資金確保」と「将来の固定費負担」のトレードオフである点が分かります。

案件プロセス上の位置付け

SLBは、資金繰りが逼迫する局面での即効性のある資金調達手段として、13週資金繰り表で資金ショートが見込まれる時期の直前に実行されることが多い手法です。オペレーショナル・リストラクチャリング（事業運営面の再建施策）と並行して、資産面からのキャッシュ創出策として位置づけられます。もっとも、売却する資産が事業運営上不可欠な場合（例えば主力工場）は、賃借料負担が将来の収益を圧迫し、かえって再建の重荷になるリスクもあるため、どの資産を対象にするかの見極めが重要です。

財務モデル・Excelでの使い方

  • 売却代金と賃借料の年間キャッシュフローを対比する：一時的な資金流入（売却代金）と、継続的な資金流出（賃借料）を時系列で並べ、累計での資金繰り効果を可視化します。
  • 継続保有シナリオとの比較を作る：SLBを実行せず資産を保有し続けた場合の減価償却費・資産の含み益の推移と比較し、財務指標への影響差を確認します。
  • 13週資金繰り表に売却代金の入金タイミングを反映する：SLBの実行タイミングと入金時期を正確にモデルへ組み込み、資金ショート回避の効果を検証します。

この用語をExcelで「組める」状態にする

売却代金と賃借料負担の年間キャッシュフローを対比し、資金繰り改善効果を検算できる状態にする。

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実務家が確認するポイントとよくある誤解

  • 誤解「SLBは無償で資金が手に入る」→将来の賃借料負担という対価がある。売却代金は無償の資金ではなく、将来の賃借料というコストと引き換えに得られる資金です。長期的な収支への影響を必ず織り込む必要があります。
  • 誤解「どんな資産でもSLBに向く」→事業継続に不可欠な資産は慎重な検討が必要。主力工場や本社機能に直結する資産を対象にすると、リース契約終了時の再契約リスクや、賃料上昇時の負担増が事業継続に影響しかねません。
  • 確認ポイント：会計処理。SLB取引の会計上の扱い（売却として認識するか、金融取引として扱うか）は取引の実質に応じて判断が必要であり、リース期間・買戻し条項の有無等が判定に影響します。

日本実務での扱い

（2026年7月時点）日本国内でも、資金繰りが厳しい局面にある企業が、本社ビルや工場等の不動産をSLBで流動化する事例は珍しくありません。国内の不動産流動化市場・リース会社の存在を背景に、比較的実行しやすい資金調達手段として認識されています。事業再生の実務では、条件変更（リスケ）や新規融資と組み合わせて、資金繰りの多層的な改善策の一つとしてSLBが検討されることが多く、単独での解決策としてではなく、経営改善計画全体の中に位置づけて活用されます。

面接・モデルテストで問われるポイント

Q：セール・アンド・リースバックとは何ですか。資金繰り改善にどう使われますか。
「SLBは、保有する不動産・設備を売却すると同時に賃借することで、資産の利用を続けながら売却代金という資金を確保する手法です。有利子負債を増やさずに資金調達できる点が特徴ですが、その後は継続的な賃借料負担が生じます。事業再生局面では、追加与信が難しい状況での即効性のある資金繰り改善策として、経営改善計画の一部として活用されます。」（30秒回答例）

深掘りでは「どの資産をSLBの対象に選ぶべきか」や「賃借料負担が将来の収益を圧迫するリスク」が問われます。

よくある質問（FAQ）

Q. SLBとデット調達（担保融資）はどちらが有利ですか？
A. 一概には言えません。SLBは有利子負債を増やさずに資産の時価に近い資金を調達できる一方、将来の賃借料負担というコストが継続します。担保融資は負債は増えますが、資産の所有権は維持できます。資金繰りの緊急度・資産の重要性・財務指標への影響を総合的に比較して判断します。

Q. SLB後、資産を買い戻すことはできますか？
A. 契約に買戻しオプションが設定されていれば可能です。ただし、買戻し条項の有無・条件によって会計上の取扱いが変わる可能性があるため、契約設計の段階で慎重な検討が必要です。

出典・参考（2026-07-25確認）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。