フリーレントとは？表面賃料と実効賃料の違いを整数設例で

30秒で分かる定義

フリーレント（Free Rent）とは、新規テナントを誘致する際に、契約期間の当初一定期間の賃料を無償とする賃貸条件のことです。賃料免除期間、レントフリーとも呼ばれます。表面上の賃料単価（表面賃料）は市場相場を維持したまま、実質的な賃料負担を引き下げる手法であり、テナントにとっては初期費用を抑えられるメリットがあります。オーナー側では、契約期間全体でならした実効賃料（実質賃料）ベースでの収支管理が欠かせません。

なぜ実務で重要なのか

リーシング担当者にとって、フリーレントは表面賃料を下げずにテナントの誘致競争力を高める柔軟な交渉手段です。アセットマネージャー・投資家にとっては、レントロールに記載された表面賃料をそのまま合算すると、実際の収入を過大評価してしまうため、フリーレント期間を考慮した実効賃料での収入予測が不可欠です。デューデリジェンス担当にとっても、対象物件のレントロールに記載された賃料のうち、どの程度がフリーレントの影響を受けているかを精査することが、収益力の実態を見極める上で重要な確認事項です。

仕組み（表面賃料と実効賃料）

フリーレント期間中はテナントから賃料を受け取らないため、契約期間全体で受け取る賃料の合計額を契約期間の月数で割り戻すことで、実質的な月額賃料（実効賃料）が算出されます。表面賃料（フリーレント期間を考慮しない、契約書上の月額単価）と実効賃料の差が、フリーレントによる実質的な値引き幅です。

整数設例で確認する

設例（架空数値・単位：千円）。あるオフィスの新規テナントとの契約です。

• 契約期間：5年（60か月）／表面月額賃料：1,000（フリーレントを考慮しない単価）
• フリーレント期間：契約開始から3か月間

賃料を実際に支払う期間＝60−3＝57か月。契約期間全体での賃料受取総額＝1,000×57＝57,000。実効月額賃料＝57,000÷60＝950。検算：表面賃料1,000に対し実効賃料は950で、その差50は表面賃料の5.0%（50÷1,000）に相当します。「表面賃料は変わっていない」という契約書上の見え方の裏で、実質的には5.0%の賃料減額と同じ経済効果が生じている点が、フリーレントの実務上のポイントです。

案件プロセス上の位置付け

デューデリジェンスでは、レントロールに記載された各テナントの契約条件を精査し、フリーレントの残存期間（今後何か月分のフリーレントが残っているか）を確認します。取得直後にフリーレント期間中のテナントが多い物件は、取得直後の実際の収入が表面上のレントロールの合計額を下回るため、経済的稼働率への影響として評価します。逆にフリーレント期間が終了に近いテナントが多ければ、取得後の収入が自然に増加する見通し（収入の立ち上がり）として評価できます。

財務モデル・Excelでの使い方

• テナントごとにフリーレントの残存期間を管理する：契約開始日・フリーレント月数を持つ列を設け、各月の実際の賃料収入を=IF(経過月数<フリーレント月数, 0, 表面賃料)のような形で自動計算します。
• 実効賃料をレントロール集計行に反映する：物件全体のレントロールを集計する際は、表面賃料の単純合計ではなく、フリーレントを織り込んだ月次の実際の収入で積み上げます。

実務家が確認するポイントとよくある誤解

誤解「表面賃料が下がっていないので賃貸条件は悪化していない」→ 実質的な値引きが進んでいる可能性があります。市況が悪化する局面では、貸主が表面賃料の引き下げに抵抗する代わりに、フリーレント期間を延長することで実質的な条件緩和を行うことがあります。表面賃料の推移だけを見ていると、市況悪化のシグナルを見逃します。

確認ポイント：フリーレントの原資回収期間。フリーレントを提供する代わりに、契約期間を長期化してテナントの定着を図る設計もあります。フリーレント分の減収を、その後の安定収入でどの程度の期間で回収できるかという視点でも評価します。

日本実務での扱い

日本のオフィス・商業施設の賃貸借実務でも、新規テナント誘致や大型テナントの契約更新時にフリーレントを付与する慣行が広く定着しています（2026年7月時点）。会計上、フリーレントを含む契約全体の対価は、契約期間にわたって定額で認識する（賃料収入を契約期間で均等按分する）会計処理が採られるのが一般的であり、フリーレント期間中であっても会計上の収益はゼロにはならない点に注意が必要です。定期借家契約のように契約期間が明確な契約では、この均等按分の計算がより明確になります。

面接・モデルテストで問われるポイント

Q：フリーレントがある契約で、レントロールをどう評価すべきですか。
「表面賃料をそのまま合算すると、フリーレント期間中の減収を反映できず収入を過大評価してしまいます。契約期間全体で実際に受け取る賃料総額を契約期間の月数で割り戻した実効賃料をベースに、収入予測を行う必要があります。またデューデリジェンスでは、各テナントのフリーレント残存期間を確認し、取得直後の実際のキャッシュフローがレントロール上の表面的な数字より低くなる可能性を織り込みます。逆にフリーレント終了間近のテナントが多ければ、収入の自然な増加が見込めます。」（30秒回答例）

深掘りでは「市況悪化時にフリーレント期間が延びる理由」が問われます。表面賃料の維持と実質的な条件緩和を両立させる貸主側の交渉戦術という視点が論点になります。

よくある質問（FAQ）

Q. フリーレントとレントホリデーは同じ意味ですか？
A. ほぼ同義で使われます。いずれも契約期間の一部について賃料負担を免除する条件を指します。契約更新時に一時的な負担軽減として付与される場合と、新規契約の当初に付与される場合があります。

Q. フリーレントはテナント誘致以外にも使われますか？
A. 既存テナントの契約更新交渉や、大規模な内装工事期間中の負担軽減として付与されることもあります。いずれの場合も、実効賃料ベースでの経済効果の把握が重要です。

出典・参考（2026-07-21確認）

• 企業会計基準委員会（収益認識に関する会計基準・賃貸借契約の会計処理関連資料） https://www.asb.or.jp/
• 一般社団法人不動産証券化協会（ARES）（リーシング実務資料） https://www.ares.or.jp/

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。