PML（地震リスク）とは？20%の付保目安を整数設例で理解

30秒で分かる定義

PML（Probable Maximum Loss、予想最大損失率）とは、想定される最大級の地震によって建物が受ける損害額を、再調達価格（同等の建物を再建築するのに要する費用）に対する割合で示した指標のことです。地震PML、予想最大損失とも呼ばれます。ノンリコースローンの与信判断や、地震保険の付保額を決定する際の基礎資料として、日本の不動産融資・証券化実務で広く用いられます。

なぜ実務で重要なのか

不動産ノンリコース融資を行う金融機関にとって、PMLは地震という不動産特有の重大リスクを定量化し、与信判断・地震保険付保の要否を決める重要な指標です。不動産ファンドの運用担当にとっては、PMLの水準に応じて発生する保険料の負担が、投資リターンに影響する変数の一つです。投資家にとっては、対象物件のPMLが融資契約上のコベナンツ（一定水準を超えると保険付保が義務づけられる等）にどう関わるかを理解することが、リスク評価の一部になります。

計算式（再調達価格に対する損害割合）

PMLは「475年に一度程度の再現期間を持つ大規模地震（50年間で10%の超過確率に相当する地震動）に対して、90%の信頼水準で見た場合の建物損害額」という統計的な考え方に基づいて算出されるのが一般的です。地震工学の専門家（エンジニアリングレポート作成会社）が、建物の構造種別・築年数・耐震性能・立地の地盤条件等を踏まえて算出します。PMLが低いほど、その建物は大規模地震に対する耐性が高いと評価されます。

整数設例で確認する

設例（架空数値・単位：百万円）。あるオフィスビルの地震リスクを評価します。

• 再調達価格（建物を再建築する場合の想定費用）：10,000
• 算出されたPML：15%

想定最大損害額＝10,000×15%＝1,500。このPML水準（15%）は、一般的な付保目安とされる20%を下回るため、地震保険の付保が必須とはされないケースに該当します。仮に築古で耐震性能が劣る建物のPMLが25%だったとすると、想定最大損害額＝10,000×25%＝2,500となり、20%の目安を超えるため、レンダーから地震保険の付保が融資条件として求められる可能性が高まります。検算：PML水準の10ポイントの差（25%−15%）は、想定損害額で1,000（2,500−1,500）の差に相当し、この差が保険料負担や融資条件の厳しさに反映されます。

融資審査への影響

レンダーはPMLの水準に応じて、地震保険の付保を融資実行の条件とするかどうかを判断します。一般にPML20%が地震保険付保の目安とされ、これを超える物件では保険付保が求められる傾向があります。これは融資業界の慣行として広く参照される目安であり、法令上一律に定められた基準ではありません。PMLが高い物件は、保険料負担の増加に加え担保価値毀損リスクが高いと評価されるため、融資条件にも影響することがあります。複数物件を担保とする融資では、地震動が同時に複数物件へ影響する可能性を考慮したポートフォリオPMLが評価されることもあります。

財務モデル・Excelでの使い方

• PMLから想定損害額・保険料を計算する：=再調達価格×PMLで想定最大損害額を算出し、保険料率（PML水準に応じて変動）を掛けて年間保険料を見積もります。
• コベナンツ判定行を置く：=IF(PML>20%, "保険付保必須", "任意")のような判定を置き、融資条件への影響を可視化します。

実務家が確認するポイントとよくある誤解

誤解「PMLは建物が完全に倒壊する確率」→ 損害額の割合を示す指標です。PMLは倒壊の確率ではなく、大規模地震が発生した場合に生じる損害額を再調達価格に対する割合で示した指標です。数値の意味を正確に理解しないと、リスクの実態を見誤ります。

確認ポイント：算出機関・算出条件の違い。PMLは算出を行うエンジニアリングレポート作成会社の手法や前提条件によって数値が異なることがあるため、複数物件を比較する際は算出条件（再現期間の設定・信頼水準等）が揃っているかを確認します。

日本実務での扱い

日本の不動産ノンリコース融資・証券化実務では、地震国という特性上、PMLの評価が不可欠なプロセスとして定着しています（2026年7月時点）。取得デューデリジェンスの一環として作成されるエンジニアリングレポートには、建物の物理的な劣化状況の調査に加え、PMLの算出結果が含まれるのが標準的な構成です。国土交通省は建築物の耐震診断・耐震改修を促進する施策を継続しており、旧耐震基準（1981年以前の基準）で建築された建物は、新耐震基準の建物と比べて一般にPMLが高く算出される傾向があります。PMLの水準は、CMBSのような証券化商品の格付評価においても、地震リスクの定量的な評価要素として組み込まれます。

面接・モデルテストで問われるポイント

Q：PMLとは何を測る指標で、融資審査でどう使われますか。
「PMLは、想定される最大級の地震で建物が受ける損害額を、再調達価格に対する割合で示した指標です。日本の不動産ノンリコース融資では、担保物件の地震リスクを定量化するために用いられ、一般にPML20%が地震保険付保の目安とされます。PMLが高い物件ほど、地震発生時の担保価値毀損リスクが高いと評価されるため、保険付保の要否だけでなく、融資条件（LTV上限や金利水準）にも影響します。エンジニアリングレポートの一環として専門機関が算出し、建物の構造・築年数・耐震性能・立地の地盤条件を踏まえて数値が決まります。」（30秒回答例）

深掘りでは「ポートフォリオ全体でのPML評価がなぜ必要か」が問われます。複数物件を担保とする融資では、同時被災リスク（地震動の広域性）を考慮したポートフォリオPMLの考え方が論点になります。

よくある質問（FAQ）

Q. PMLが低ければ地震保険は不要ですか？
A. PMLが目安（一般に20%）を下回れば、融資契約上の付保義務が課されないことが多いですが、任意で保険を付保するかどうかはオーナーのリスク許容度によります。PMLが低くても地震リスクがゼロになるわけではない点に留意が必要です。

Q. 耐震補強を行うとPMLは改善しますか？
A. 一般に、耐震補強によって建物の耐震性能が向上すれば、再評価によりPMLは低下する方向に働くと考えられます。ただし具体的な改善幅は個別の補強内容・建物構造によって異なり、専門機関による再算定が必要です。

出典・参考（2026-07-21確認）

• 国土交通省（建築物の耐震診断・耐震改修の促進に関する施策資料） https://www.mlit.go.jp/
• 一般社団法人不動産証券化協会（ARES）（不動産投資におけるPML評価の実務資料） https://www.ares.or.jp/

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。