この記事で分かること

  • NAV（純資産価値）の定義と、ファンド・REITでの算定方法
  • 投資口価格・基準価額がNAVに対しプレミアム／ディスカウントで取引される理由
  • 整数設例によるNAV per unitの計算
  • J-REITの鑑定評価額と、未上場ファンドのIPEVガイドラインとの関係

30秒で分かる定義

NAV（純資産価値、Net Asset Value、読み方：えぬえーぶい）とは、ファンドやREITが保有する資産を時価評価した合計額から負債を差し引いた、投資主・受益者に帰属する正味の資産価値です。投資信託の基準価額、J-REITの投資口の適正価格、未上場ファンド（PE・VC）の持分評価の基礎となる考え方で、通常は総口数（発行済投資口数・受益権口数）で割った「NAV per unit（1口当たり純資産価値）」の形で示されます。

なぜ実務で重要なのか

不動産・REIT運用では、投資口の市場価格がNAVに対して割高（プレミアム）か割安（ディスカウント）かが、投資判断・増資のタイミング判断の中心的な指標になります。PE・VC運用会社では、ファンドの四半期・年次のNAVレポーティングがLP（出資者）への説明責任の基礎になります。市場部門・運用会社では、投資信託の基準価額（NAV per unit相当）が日々の取引価格そのものになります。

計算式（仕組み）

NAV＝保有資産の時価総額－負債総額　／　NAV per unit＝NAV÷発行済投資口数（受益権口数）

J-REITでは、保有不動産を毎期の鑑定評価額（外部の不動産鑑定士による評価額）で時価評価し、現金等の他の資産を加え、有利子負債等を控除してNAVを算定します。未上場のPE・VCファンドでは、非上場のポートフォリオ企業に市場価格がないため、IPEV（国際プライベート・エクイティ評価）ガイドライン等に基づき、直近ラウンドの取引価格やマルチプル法・DCF法で個別に公正価値を推計し、それを積み上げてNAVを算定します。

整数設例で確認する

設例（架空数値・単位：百万円）。あるJ-REITが保有不動産の鑑定評価額合計120,000、現金等その他資産が3,000、有利子負債等が55,000、発行済投資口数が340,000口とします。

NAV＝（120,000＋3,000）－55,000＝68,000百万円。NAV per unit＝68,000,000,000円÷340,000口＝200,000円／口。

この投資口が市場で1口220,000円で取引されていれば、NAVに対して(220,000－200,000)÷200,000＝10%のプレミアムで取引されていることになります。逆に180,000円であれば、(180,000－200,000)÷200,000＝マイナス10%（10%のディスカウント）です。プレミアムは市場が将来の物件取得（外部成長）やポートフォリオの質を高く評価していることを、ディスカウントは金利上昇懸念や個別の懸念材料を織り込んでいることを示唆する場合があります。

市場・取引制度上の位置付け

J-REITの投資口価格は取引所での需給によって決まる一方、NAVは半期ごと（または鑑定評価の頻度）に更新される会計・評価上の指標であるため、両者には時間差と評価手法の違いから乖離が生じます。この乖離を分析する視点はJ-REITの投資口価格と鑑定評価額（NAV）の乖離で詳しく扱っています。未上場ファンドでは市場価格自体が存在しないため、NAVそのものが実務上の「時価」の代理指標として機能し、LP間の持分売買（セカンダリー取引）の基準価格としても用いられます。

財務モデル・Excelでの使い方

REITのNAVモデルでは、保有物件を1行ずつリストし、鑑定評価額・簿価・含み損益を並べて管理します。

  • 物件別鑑定評価額の合計に現預金等を加算し、有利子負債・その他負債を控除する行を積み上げてNAVを算定する
  • =NAV/発行済投資口数でNAV per unitを算定し、直近の市場価格との乖離率を=(市場価格-NAV per unit)/NAV per unitで自動計算する
  • 未上場ファンドのNAVモデルでは、ポートフォリオ企業ごとに評価手法（直近ラウンド価格・マルチプル・DCF）を記録し、四半期ごとの評価更新の根拠を追跡できるようにする

不動産の個別評価手法は不動産信託受益権の評価実務とも密接に関連します。

この用語をExcelで「組める」状態にする

REITの保有物件一覧からNAV・NAV per unitを算定し、市場価格との乖離を自動計算できるようになる。

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実務家が確認するポイントとよくある誤解

誤解1：「投資口価格＝NAVが本来の姿」→ 正しくは、両者が乖離するのは通常の市場現象です。プレミアム・ディスカウントの水準そのものが、市場が織り込む成長期待やリスクの情報を含んでいます。

誤解2：「鑑定評価額は取引価格と同じ」→ 正しくは、鑑定評価額は評価時点の見積もりであり、実際の売買が成立する価格（取引事例）とは異なることがあります。不動産市況が急変した局面では、鑑定評価額の更新に時間差（遅行性）が生じます。

実務家はさらに、①未上場ファンドのNAVが直近ラウンド価格に依拠しすぎていないか（市況変化を反映できているか）、②REITの含み損益（鑑定評価額と簿価の差）が開示資料のどこに記載されているか、を確認します。

日本実務での扱い（2026年8月時点）

J-REITは資産運用報告書・決算短信で、保有物件ごとの鑑定評価額と含み損益、そしてNAV（またはこれに準じる指標）を開示するのが一般的な実務です。未上場のPE・VCファンドでは、日本のファンド運営者も国際的に広く用いられるIPEV（International Private Equity and Venture Capital）評価ガイドラインを参照してNAVを算定するケースが増えています。投資信託の基準価額は、金融商品取引法・投資信託及び投資法人に関する法律に基づく計算規則に従って毎営業日算定・公表される点で、REITや未上場ファンドのNAVより頻度が高く、透明性の高い実務が確立しています。

面接・モデルテストで問われるポイント

Q：J-REITの投資口価格がNAVに対してディスカウントで取引される要因を説明してください。
「金利上昇による資本コスト上昇懸念、保有ポートフォリオの質や成長性への市場評価、流動性の低さ、増資による希薄化懸念などが挙げられます。逆にプレミアムは、外部成長（物件取得）への期待やスポンサーの信用力の高さを市場が織り込んでいる場合に生じます。」

深掘りでは「未上場ファンドのNAVがなぜ市場価格の代理指標として使われるのか」「鑑定評価額の遅行性がもたらすリスク」が問われます。

よくある質問（FAQ）

Q. NAVとBPS（1株当たり純資産）は同じ考え方ですか？
A. 発想は近いですが、BPSは会計上の簿価ベースの純資産を使うのに対し、NAVは保有資産を時価（鑑定評価額や公正価値）で再評価した金額を使う点が異なります。含み損益が大きい会社・ファンドほど両者の差は大きくなります。

Q. 未上場ファンドのNAVはどのくらいの頻度で更新されますか？
A. 一般的には四半期ごとが多く、LP（出資者）向けのキャピタルコール・分配報告と合わせて更新されます。更新頻度・評価方法はファンドのLPA（有限責任組合契約）に定められます。

出典・参考（2026-08確認）

※本記事は教育目的の一般的な解説であり、法務・税務・投資助言ではありません。設例は理解のための架空数値です。

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